《企业知识产权管理规范》贯标文件模板

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1、中共中央党校博士学位论文中国房地产业的市场结构与竞争行为研究李伯含指导教师姓名：王东京职称：教授工作单位：中共中央党校经济学部中请学位级别：博士专业名称：政治经济学年级：2003级学号：601031045论文提交日期：2006年5月10日论文答辩日期：2006年5月曰学位授予单位和td期：中共中央党校研究生院2006年7月日答辩委员会主席：评阅人：内容提要中国房地产业经过十多年的发展，已经成为国民经济的基础性和支柱性产业。然而，就在房地产业高速发展的同时，近几年来却出现了“高房价和高空置率并存”的独特经济现象。对这一“双高现象”仅仅从成本和需求角度己经无法做出科学解释^正是在此背

2、景下，本文从中观的产业视角，运用产业组织理论，研究中国房地产业的市场结构以及这一结构下房地产企业的竞争行为，从竞争与垄断、政府与市场的关系中分析房地产市场的竞争互动，进而揭示“高房价和高空置率并存”的真正原因，为最终解决这一矛盾提供理论上的依据和参考。本文遵循产业组织理论经典的SCP范式，从中国房地产业的区域性寡头垄断市场结构出发T重点研究这一市场结构下房地产企业之间的竞争行为（价格竞争和非价格竞争)，并在此基础上引入政府变量，考察有地方政府直接参与的房地产市场竞争。本文的核心内容集中体现为两个定理（非价格竞争占优定理和地方政府行为内生化定理）及其两个推论（推论1和推论2)。即非

3、价格竞争占优定理:在区域寡头垄断市场结构条件下，中国房地产ik市场竞争的主要形式是非价格竞争；非价格竞争策略是房地产企业的占优策略。地方政府行为内生化定理：在房地产市场竞争中，如果引入政府变量，则中央政府和地方政府的行为是不同的：中央政府是外生变量，而地方政府是内生化的市场竞争参与者.推论1中国房地产业的非价格竞争行为将导致房地产业市场集中度上升，市场垄断程度进一步提高.推论2中央政府规制对于房地产业的健康发展是必要的和有效的。根据非价格竞争占优定理，房地产企业不会打价格战，相反还会存在价格串谋；房地产产品存在价格刚性。这就初步解释了“高房价与高空置率并存现象”。地方政府行为内生

4、化定理区分了中央政府和地方政府之间的行为差异，刻画了二者之于房地产市场竞争的不同作用：该定理说明，在土地产权國有的条件下，地方政府是房地产市场竞争的直接参与者，其追求财政收入最大化的行为能够左右房地产市场的竞争格局，提高房地产市场的均衡价格，直接导致了“高房价和高空置率并存”的现象^这两个定理既是研究中国房地产业市场竞争行为得出的结论，得到了理论模型的论证，又是解释和克服“双高现象”的钥匙。根据这两个定理，我们就能对近几年中国房地产业存在的“高房价和高空置率并存”的经济现象进行较为充分的、科学的、有说服力的解释。根据本文的研究，可以得出以下主要结论：“高房价和高空置率并存”是中国

5、房地产业客观存在的经济现象，对这一现象的解释不能简单地从市场的总量供求分析中找到答案，而必须立足于中观的产业层面上，深入分析房地产企业之间的博弈行为，在政府、市场、企业相互紧密关联的分析框架中加以诠释。中国房地产业的市场结构为区域性寡头垄断市场结构，这种市场结构下的企业竞争行为不仅仅表现为价格竞争，更主要的是非价格竞争。非价格竞争是中国房地产业市场竞争的主要形式，非价格竞争对中国“高房价和高空置率并存”的“双高现象”具有更强的解释力。完全竞争市场和完全垄断市场缺乏价格竞争；而寡头垄断市场和垄断竞争市场既有价格竞争，又有非价格竞争。市场竞争的初级阶段，企业一般采取价格竞争，随着市场

6、成熟度的提高和市场结构的优化，企业将主要采取非价格竞争，非价格竞争是更为高级的市场竞争形式。中国房地产业的市场竞争完全符合这一发展规律。地方政府与中央政府的目标函数存在重大差异，地方政府是具有理性经济人特征的市场博弈参与者,其效用最大化目标可归结为追求本地财政收入最大化。中国特殊的土地产权国有制度以及地方政府对国有土地的实际控制权和管理权是地方政府直接参与市场博弈的根本动因，地方政府对土地供应的独家垄断以及内生化地参与房地产市场博弈是导致房地产业出现“双高现象”的又一个直接原因。中国房地产业的市场结构和竞争行为之间存在双向互动关系。中国房地产业的区域性寡头垄断市场结构决定了房地产

7、企业之间必然是寡头竞争，而这种寡头竞争行为反过来又进一步增强了寡头垄断市场的垄断性，最后在该市场上形成高度集中的寡头垄断市场结构=中央政府必须对房地产市场进行政府规制，规范房地产企业之间的竞争行为及地方政府的内生化行为，增强房地产市场的可竞争性，促进房地产市场价格机制的充分形成和有效发挥。中央政府的规制政策主要是产业组织政策、土地政策和其他宏观经济政策如收政策、金融政策等。本文的创新主要包括两个方面：（1)本文认为中国房地产业中的企业之间的市场竞争行为不仅仅表现为价格竞争，更重要