融景城一期后评估报告（2014.5.13）

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1、融景城一期项目后评估报告2014年5月141报告参与人员重庆公司编写人员：徐斌、钟华、邱卿芳、刘彦、陈果、王刚、陈剑波、杨懿男、吕威娜、刘成、王健、张鸿斌、谭顺国、王厉平、王锋、杨兵、杜野、刘雪梅、徐文静控股公司审核人员：141目录第一章摘要4一、项目指标完成情况4二、项目经验总结6三、项目教训总结10第二章建设项目开发全过程总结与评估14一、可研的总结与评估14二、市场定位及营销的总结与评估26（一）项目定位的总结与评估26（二）产品定位的总结与评估31（三）销售策略的总结与评估32（四）功能性变更的总结与

2、评估39（五）问题与建议39三、项目管理组织总结与评估40（一）前期工作总结与评估40（二）设计工作总结与评估42（三）项目获奖情况51（四）工程进度管理总结与评估51（五）工程质量管理总结与评估58（六）招标采购工作总结与评估65（七）合同管理工作总结与评估69（八）项目成本控制管理总结与评估70（九）项目结算总结与评估73（十）安全管理总结与评估74（十一）项目档案资料管理总结与评估85（十二）项目交付情况总结与评估86（十三）人才培养94第三章项目后评估结论96附表1主要设计合同列表100附表2招标项目

3、统计一览表101附表3已结算项目一览表（施工、设备、材料类）103附表4已结算项目一览表（前期费用类）106附表5未结算项目一览表108141第一章摘要一、项目指标完成情况类别项目拿地版可研调整版可研产品定位产品定位城市综合体城市综合体经营模式销售/自持销售　销售项目周期开发周期8年8年销售周期8年8年经济评价类指标总投资130亿140亿销售收入（开发类）210.8亿210.7亿税后净利润（开发类）40.6亿31亿销售净利率（开发类）19.26%14.69%全投资内部收益率16.92%12.42%自有资金内部

4、收益率23.28%25.27%本项目地块选在市场观望期挂牌，时机准确，减少了竞争。项目所设置的障碍，一方面对确保土地获取有一定作用，另一方面也为我们后期的项目开发造成了一定的难度。1、位置说明:江北区观音桥组团O分区O21-3/02、O26-1/02（部分）、O27-1/03（部分）、O19-4/02、O15-1/02（部分）、O20-4/02（部分）、O15-3/02（部分）、O23-1/03、O27-7/03（部分）、O22-1/02、O27-8/03（部分）号宗地位于观音桥区建新东路，连通北滨路段，宗地

5、周边紧临观音桥商圈、解放碑CBD、江北嘴CBD。1412、周边交通状况宗地位于观音桥区建新东路，原长安厂地块，临近观音桥商圈、江北嘴CBD及解放碑CBD，地理位置得天独厚。作为城市核心区域上的稀缺地块，尽享周边成熟交通、生活配套，项目距离江北机场约20公里，距离龙头寺火车站3公里，距离解放碑CBD约2公里，距离观音桥商圈约1.5公里，距离江北嘴中央商务区约1公里。项目紧邻建新东路、北滨路两条城市主干道，拥有通达全城20多条公交线路，项目联系轨道交通4、6、9号线，便捷交通无可比拟。3、项目周边区域在城市规划中

6、的定位及发展方向江北区幅员213平方公里，人口45万。江北区为重庆市辖区，是重庆市主城区之一。位于重庆主城区区中部，嘉陵江、长江交汇处北岸。而江北区内观音桥商圈于2011年商品销售总额一举突破1000141亿元，成功打造成“西部领先、全国一流”的千亿级品牌商圈，带动江北跃居重庆第一商贸大区，经济增长势头良好。江北区重点打造“一大商圈、两个市场集群、四个商业副中心、诺干特色街区”，并将观音桥商圈由现在的1.5平方公里拓展至6.8平方公里。项目地处重庆中央商务区第一经济带商务服务区，而北滨路定位五个北滨，由政府结

7、合重庆“两江四岸”总体规划，打造宜居北滨、商务北滨、美食北滨、休闲北滨、文化北滨，实现北滨路“城市客厅”的整体定位。该区的功能规划定义为人口最集中、功能最聚集区域，大力发展以商贸区域。二、项目经验总结（一）产品定位及市场营销工作1、项目定位原则u根据公司的经营目标，确定项目的开发计划，明确利润要求、现金回流要求等经营指标，同时有关联关系的指标之间不应前后矛盾。u根据公司的经营目标，结合项目所在的区位、周边配套成熟度、项目体量、周边竞争环境等确定项目的总体定位（高中低端）。u结合项目的规划设计条件，分解物业配比

8、，在不影响总体经营目标的前提下，尽量多出高溢价高利润的产品，同时兼顾考虑有利于项目整体溢价的服务配套物业。2、规划原则u每个楼栋、每个组团、每一期、乃至整个项目均应141明确划分出防守型产品（回现金）、进攻型产品（保利润）、价格屋脊产品（拉溢价），并且这三类产品的配比在项目开发所处阶段的格局下风险最小。u最大化的利用项目的优势资源，尽可能的将不利因素的影响降到最低；u同一项目内产品形成差异化，避免项