2013级财务管理学年论文执行计划(1)(1)解读

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1、学年论文题目华盛房地产财务风险分析与防范作者李京晟院(系)管理学院班级13财管（1）班学号1315230132答辩日期2015年12月27日摘要随着社会主义市场经济的不断发展，我国国民的消费结构正在不断变化，广大民众对于商品房的需求也在日益增加。房地产行业已经发展成为我国国民经济重要的支柱产业之一。本文以华盛麓峰房地产开发项目为例，介绍了项目建设的基本情况以及市场评估的情况，分析该项目的财务问题，运用各种财务分析指标以定量分析的角度研究该项目，通过财务经济分析、盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等进一步研究该

2、项目的风险问题；关键词：财务风险风险分析风险防范关注房地产企业项目的风险评估与防范对企业的健康发展具有重大的现实意义。考虑项目的财务风险分析与防范有四大优势：一是督助房地产开发企业建立起科学合理的财务风险管控机制，以确保项目的顺利建设，加强预防和控制房地产财务风险损失。二是提高房地产企业的经济效益，减少企业利润的波动，确保稳定的生产和管理。三是有助于政府作出正确有效的宏观调控，促进房地产行业的健康有序发展。一、财务风险的表现形式财务风险是指企业在从事各种财务活动中，因为一些难以控制和难以预料的因素的影响，造成

3、企业在一定的范围内、一定时期内所获得的最后财务收益与预期的经营成果产生了差异，由此形成的企业蒙受经济损失或更大收益的可能性。在房地产企业的资金活动中，房地产企业的财务风险，主要包括投资风险、营运风险、筹资风险以及利润分配风险（一）筹资风险筹资风险是指企业因借入资金而产生的丧失偿债能力最终导致企业破产的不确定性。企业筹资风险通常由筹资数量的过度偏高或者偏低，以及筹资时机不当所引起。筹资数量偏高或者偏低都将对企业产生负面影响：因每一项筹资企业都将付出一定的诸如利息、手续费等成本，所以，筹资数量过高会加大财务成本，

4、过低则可能由于资金的不足而影响企业的正常运营，由此，二者都将产生不利的财务影响。在筹资时机方面，企业也很难选择一个恰当的时机，使得资金在需要时及时到位。资金的过早筹资到位，会带来财务成本的增加；过迟到位，则将影响企业项目的进度，使得企业运营没法正常运转。因此，适当时候的适量筹资才能企业财务效益的最大化。实际的操作中，这个恰当的时机，往往受许多外界与内部因素的影响而变得难以把握与控制。房地产是资金密集型行业，持续经营的房地产企业资金链条贯穿始终，循环反复。因此在合适的时期选择合适的融资方式就尤为重要，既要筹得充

5、分的资金，保证资金链条的流畅运转，也要合理衡量融资规模，避免过度融资带来的成本。资金的可得性、稳定性较高就应该支付较高的融资成本，关键要看企业在资金的融资成本与融资收益之间的权衡。作为资金驱动型，在现行模式下，房地产企业的自有资金比例一般较低，主要用于解决土地成本问题，而对于后期开发，则较多的是通过各种融资手段和前期销售款回收予以解决。目前我国房地产企业的筹资银行借贷等负债经营，银行资金是地产企业资金链重要的组成部分。主要表现在：债务规模过大、利率过高而导致的筹资成本费用过高。债务期限结构不合理，造成债务到期

6、过分集中，或由于自有资金不足或销售计划未能按时完成而导致财务危机，在极端情况下，存在着资金链断裂的风险，这样就产生了筹资风险。（二）投资风险投资风险是指对投资过程中产生的与预期不一致的情形，在投资中可能会遭受收益损失甚至本金损失的风险。投资风险一般归类为内部投资风险与外部投资风险。内部投资风险，主要指企业将资金投入诸如扩大生产、改进产品生产工艺、研究开发新产品等内部活动中，预期通过此些活动带来的提升带来企业效益的提升。外部投资风险，则主要指企业把资金投入到本企业以外的项目与企业，预期通过获取更高的收益来弥补银

7、行利息，从而赚取从中差价所产生的投资收益。然而由于外部经济环境的千变万化与内部执行过程中面临的困难，二者的投资都将存在一定的未能达到预期的风险。房地产投资时进行房地产开发和经营的基础，它的结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。而在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。由于不确定因素的影响，导致房地产项目不能达到预期效益，从而影响盈利水平和偿债能力的风险即为投资风险。在现实情况中，多数房地产企业过多地注重大量筹集资金、上大项目、追求高收益，在

8、进行房地产开发投资过程中忽略了对市场以及项目等的可行性分析评价，从而表现为：投资项目在技术上不可行或尚不成熟；市场调研有误，产品上市后滞销、落后；投资项目规划过大或过小，行业过度扩张或无力控制管理；负债率过高造成债务负担沉重；技术、市场等情况发生变化导致企业投资项目的实际收益与预期收益相差过大等，时间上的跨度与空间上的广度必然给财务活动与未来的发展增加了不确定性。（三）资金回收风险资金回收依据企业产