房地产市场研究数据收集与分析方法

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1、房地产市场研究数据收集与分析方法　　--如何利用市场研究提供更好的决策咨询？程开明　博士浙江工商大学2006.12.16房地产市场研究市场情报－－是进行战略分析并取得竞争优　　　　　　　　　势的关键所在!房地产市场研究－－可以帮助房地产企业作出决策!树，林和森林TREE树=>Data数据FOREST林=>Results信息JUNGLE森林=>Decision决策数据及统计方法数据的作用－－未经切割的钻石、未经冶炼的金沙，或者是富含钻石的石块或者富含金子的沙金石。但，对许多人来说，数据本身根本就不值钱！如何发挥数据的作用－－统计方法是最基本的工具，统计方法的应用也是市场研究的基

2、本技能。否则，研究难以深入！统计方法的功效－－通过对数据的定量分析，解决一些房地产方面的实际问题。　　　　　　1）现状的客观描述－－描述统计；　　　　　2）显著因素或关键因素的寻找－－因子分析；　　　　　3）寻找变量间的相关关系－－相关与回归分析；　　　　　4）对象的分类和判别－－聚类分析、判别分析。　　　　　　　　等等　　　著名统计学家韦尔斯强调：统计思维总有一天会像读与写一样成为一个有效率公民的必备能力！内容安排第一部分　房地产市场研究概览第二部分　房地产资料的类型与采集方法第三部分　房地产数据分析方法简介第四部分　研究内容与方法的结合及示例第五部分　结语及注意问题主要内容第一部分　房地产

3、市场研究概览第二部分　房地产资料的类型与采集方法第三部分　房地产数据分析方法简介第四部分　研究内容与方法的结合及示例第五部分　结语及注意问题第一部分　房地产市场研究概览一、涵义：何为房地产市场研究？二、作用：为何进行房地产市场？？三、过程：房地产市场研究是决策的前期工作。四、类型：不同视角下的房地产市场研究。一、何为房地产市场研究何为房地产市场研究？　房地产市场研究：是以房地产作为特定的研究对象，对相关的市场信息进行收集、整理和分析，并对房地产市场进行描述和预测的过程。　市场研究（MarketingResearch)是设计、收集、分析与展示信息，用以解决某一具体营销问题的过程。什么是房地产市场

4、研究?是消费者和房地产企业之间的联系纽带！主要包括：发现新的市场机会：了解市场、了解对手，从复杂的环境中发现新机会制定正确的营销策略：通过研究了解消费者特性，制定正确的营销策略有助于房地产项目的正确定位：明确市场定位和消费群体定位，在激烈的市场竞争中脱颖而出有助于房地产企业规避风险：通过研究，了解市场，发现机会，制定正确的策略，获取利润、规避风险¨¨¨房地产市场研究主要目的是辅助决策！二、房地产市场研究的作用明确问题或机会所在确定研究目标设计研究方案调查、整理并分析数据传递信息与一般的市场研究过程相类似！三、房地产市场研究的过程市场问题数据处理研究报告问题定义四、房地产市场研究的类型（一）研究

5、性质：　　　探索性研究描述性研究因果关系研究（二）研究方法：定性研究定量研究（三）调查对象：消费者调查非消费者调研（四）组织形式：专项调查连续性调查（五）资料来源：二手资料研究一手资料调查主要内容第一部分　房地产市场研究概览第二部分　房地产资料的类型与采集方法第三部分　房地产数据分析方法简介第四部分　研究内容与方法的结合及示例第五部分　结语及注意问题第二部分　房地产资料类型与采集方法一、房地产资料类型二、房地产资料的获取途径三、房地产资料的采集方法次级资料（第二手资料）：二手资料是相对于原始资料而言的，指以前已经收集好，但不一定与当前问题有关的信息资料。　　内部：历史积累数据、各种分析报告等　

6、　外部：官方、学术单位、行业组织等原始资料（第一手资料）：为了特定目的而直接向被调查对象收集的资料。　　　主要包括：调查数据、实验数据一、房地产资料类型（一）二手资料的类型二手资料外部资料内部资料公开发表的资料商业资料历史数据各种报告、文件（二）二手资料的优点与局限1.优点省时、省力、省钱有助于辨明研究目的与主题有可能提供与研究问题有关的背景材料有可能对研究设计提供借鉴、启示有可能提供现成答案2.局限资料可能不准确资料可能过时不能完全符合目的与要求资料可能不充分（三）二手资料的评估1.是谁收集的资料?2.为什么目的而收集?3.资料是如何收集的?4.资料是什么时候收集的?5.所得资料是否与其他资

7、料相一致?要求：能够判断二手资料是否可用（四）原始资料1.为何？二手资料不能完全满足要求。2.怎样？通过调查和实验的方法直接获得。3.适用对象？　　　调查－－社会经济现象　　　实验－－自然现象（一）官方机构：各地统计局－－统计数据、分析报告　　　　国家统计局：http://.stats.gov/　　　　浙江省统计信息网：http://.zj.stats.gov/　　　　杭州统计信息网：http:/