无锡蠡湖一号营销企划报告

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1、蠡湖一号营销企划报告清楚自己的症结从市场角度寻找问题，从营销角度探求方法，从企划角度包装执行；颂唐观点：来源于主观的认知，回归于客观的分析；PART1-市场篇现实问题市场层面自身层面客户层面在经济危机大背景下，蠡湖一号切入在市场的低点;项目产品体现被定义在了普通高档住宅区，价值不显;从预订已满到销售迟滞，谣言与客户的疑虑压力并行.竞争关系周边众多环湖项目高端住宅的包围与竞争，客户被拦截;宏观市场分析中国经济在1-2年内机遇与困难并行。金融危机影响在蔓延。对中国的外向型经济造成了重创。作为中国经济三架马车之一的外贸，无疑成为此次金融危机的重灾区。

2、此外以外资为导向的制造业等相关行业也面临着较为严峻的发展前景，09年中国经济形势是严峻的。宏观调控取向已发生转变,保增长成为09年经济发展的重中之重。从“防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀”的“双防”方针到“保持经济平稳较快发展、控制物价过快上涨”的“一保一控”政策，此外中央经济会议的基调为09年保增长将成为宏观经济发展的重中之重；货币政策调控次数频繁，尺度加大。目前总需求型通涨压力已大幅降低，为货币政策预留了较大空间。2008年11月27日起，央行存贷款利率再次下调1.08个点，较为频繁的货币政策在一定程度上说

3、明目前国家整体经济面并不良好，但09年第一季度4万亿的经济刺激方案出台刺激下，今年来汽车销量连续三个月全球第一、房地产市场整体转暖，国家统计局局长马建堂表示中国经济或已回暖。使得扩大内需是当前宏观调控的着力点。当前中国经济已与全球经济深度融合，百年不遇的金融危机对我国整体经济发展的冲击力度是非常大的，但是中国政府拉动内需的相关政策会给地方经济的发展带来新机遇。无锡经济增幅放缓，相对遭受冲击尚小09年经济前景依然明显无锡作为重要的经济指标城市，这次金融危机的影响并没有其它诸如苏州等城市那么严重，在外贸出口受阻的情况下，无锡利用服务外包、科技产业等

4、内容维持了经济的可持续发展，同时无锡BCCI指数在第一季度表现中同比增长15.6%,为全省第一，经济回暖幅度超过苏州。无锡整体房地产市场动态2008年无锡土地市场供应量较07年上升了32.6%。无锡土地成交量在08年上半年完成土地出让总量81.1%，但在下半年基本进入冬眠状态，土地成交金额出现下滑。无锡土地市场在进入09年后就暂缓供应，市场以消化现有土地为主。土地成交量极度萎缩，土地市场供应暂缓。2008年无锡商品房市场供应量逐季增加，全年的市场供应量较2007年增加了20.18%。而市场整体销量全年保持平稳。2008年无锡商品房市场总体销量较

5、2007年下降了20.40%。到2008年4季度，供需比已经达到1.98：1，市场供需逐渐失衡。2008年无锡商品住宅价格走势基本保持6300元/平米，但一些月份的上扬主要是所推产品性质趋于高端。无锡房地产市场不同的产品跨区域的竞争已日益明显，这种趋势会进一步加深，客群选择面也会更加广泛。08年无锡房地产市场的整体低迷。08年房地产市交易量连续下挫全年商品房销售面积537.35万平方米，比上年下降30.0%，商品房实际销售额288.85亿元，比上年下降17.7%。房地产投资开发意愿持续降低。08年房地产业实现增加值140.94亿元，比上年下降4

6、.1%。完成房地产开发投资449.72亿元，比上年增长18.9%，商品房竣工面积711.39万平方米，比上年下降3.5%。大中城市价格进一步回落，刚性需求促成反弹。万科魅力之城与太湖国际社区于09年2月10日公开降价促销,随后在09年3月，无锡商品房成交面积526648.75平方米，环比增长65.55%，商品住宅成交面积480210.03平方米，环比增加64.96%。83.1%的成交客户为本地居民，均以自住客户为主。楼市的低迷根本因素，还是居民的收入增幅跟不上房价的涨幅，房价已经是大部分民众不能承受之痛。因此目前楼市的调整，价格的回落是市场的理

7、性回应，同时也刺激了刚性需求的释放。房地产市场深度调整，“后冷市”反弹已经开始颂唐观点——市场结果市场在“后冷市”情况下，刚性反弹非常明显。第二轮新经济刺激方案即将出台，能不能抓住地方经济复苏时机，成为项目成功拓展营销的焦点。建议蠡湖一号能够抢占时机，产品形象能够在5月春交会前进入强势宣传，而样板形象能够在10月秋交会前进入实质开放。豪宅市场近期已有启动迹象，至未来年末或明年上半年回归豪宅市场理性阶段，直至新一轮宏观……关键：快速切入，抢占天时。无锡高端住宅市场分析蠡湖不是普通的湖，蠡湖一号也不是普通的住宅；高端住宅月增存量变化走势无锡高端住宅

8、产品存量逐步增加，全市目前高端住宅存量约140余万方，按目前的去化速度，需二年左右时间才能去化完毕，整体竞争将较激烈。其中，环太湖区域类别墅产品09年