冯伦房地产的商业模式研究

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1、冯伦房地产的商业模式研究我今天讲的叫战略导向，公司如果要战略导向，比如什么叫万科的战略，做中产阶级的住宅，这是它的战略做到世界最好，经过多少年，多少个地区，这就是战略，战略的问题解决什么呢？解决做什么，为什么，怎么做，做多少，这就是战略，你把这些事儿都想清楚了，最后你会发现，学会不做事是最大的精简，如果我不把自己界定在做高端，我会比现在忙得很多。就是战略导向，公司要从项目管理提升到公司管理，而公司管理的核心还是战略管理。大家看一下姜武宣博士的一本书，叫做《差距》，他其中最主要的一个理论，就是讲我们应该是从市场政治家转为战略管理者。万通的商业模式，万通新的战略我们简称

2、是美国的模式，就是由香港模式转化为美国模式，所谓香港模式就是综合一个开发的模式，是全能的开发，或者是纵向重叠开发，总之是一个简单开发的模式，就是挣加工费的模式，这个模式我们认为在中国经历了差不多２０多年，基本上深圳学香港，沿海学深圳，大陆学沿海这么学过来的，所以大部分中国的企业不知道这个模式之外还有新的模式可以挣钱，这样我们就提出美国模式，所谓美国模式用一句话说，就是高度的专业化分工加上发达的不动产金融服务。所谓专业化分工，也就是说美国的房地产公司，目前最主要的全都是非常专业化的公司，一个写字楼可以３７０多栋，他做商铺，做ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ，他也可以做四五百个

3、，公寓可以做几十万套，几百万套，一个公司只做一个产品，它就是及其专业化。美国模式非常重要的是专业化分工，假定说你要学美国的模式也很简单，在你们城市就做一个产品，不信你做２０年，你肯定是这个城市最好的，这个模式为什么要专业化呢？摩根斯坦利给了我们两张表，讲２０００年房地产市场的经营诀窍，其中一个表讲的很有意思，就是跨地区经营产品要标准化，集中在一个地区产品要多元化，这就是为什么万科能成功，华远也能成功的原因。美国整个国家公司它的游戏规则都是专业化，然后分工协作，专业化加发达的不动产经营，发达的不动产经营是什么概念呢？中国的房地产公司总负债率都在７０％以上，在香港五家上

4、市的房地产公司，它的负债率在３０％、４０％，一个是向前融资，就是向客户融资，预售，第二向供应商融资，这是先后融资，第三就是中间融资，就是通过银行这样一些贷款开发融资，也就是说负债融资，特别是银行融资成为我们主要的资金来源形式，在美国是反过来的，７０％的资金是ＲＥＩＴ，其余１０％到１５％是退休金，养老金，所以在美国即使有泡沫对银行影响不是特别大的，我们中国目前金融创新的方向，正在朝着美国的方式在走，最近大陆的信托，包括香港也开始推行瑞兹，大陆现在有一家准瑞兹也在做，大陆在接下来不动产按揭的证券化，住房贷款的按揭证券化这些都在做，也就是说综合大陆的金融也是朝着美国的方向

5、在改。所以我们针对于这样的情况，我们万通前面讲那么多的研究，我们万通决定舍弃香港的模式转向美国模式，我们就分成四大的专业事业群，第一就是土地经营，土地经营很简单，我们类似于河升创展这样的方式，我们现在的土地基本存货是储备，我们把土地买来以后我投入经营，我在土地里任何的阶段都可以交易，然后把它卖出去，另外我们把无限储备变成有限储备，我们现在只储备三年的土地，这样我们就把土地储备资金占用减少了，同时加快土地资金的周转率，第二，住宅建设，住宅建设我们刚才讲了是集中在高端住宅，而且我的产品也是标准化的，目前主要是新兴佳园，我们在发达城市做的高端产品，我们叫新兴佳园，不同的产

6、品有不同的品牌，这是住宅。第三，是商用物业，我们采取的办法是美国模式，我们做一个标准的建筑综合体叫万通中心，第一个万通中心最近在京广对面，万通中心的体量标准，包括建筑形式、功能都是可以组合，最后是一个标准化，包括财务、模式，一共有１２种财务模式都算得非常清楚，现在万通中心是七万到十一万平米，分了几个档次，分了不同层次，不同市场，然后是不同的产品，最后就是定制服务，我们是按照客户的要求来定做独立式的物业，只要是独立式的房子我们都能定制，定制我们收取一个是服务费，我们这样一个模式，最后从财务上来看，我们资金周转的速度三年以后，可以比现在平均上市公司资金周转速度提高一到两

7、倍，另外我们收入的增加并不意味着一定要负债增加。再一个根据商业周期的波动，我们未来开发的收入会降到５０％以下，我们最后开发收入逐年减少，这样公司的收入就更加稳定，因为我们的服务是全中国服务，是跨地区的，定制服务是哪里有客户我们就去哪里，商用物业是三千美金以上，如果我们上市就会比国内一般公司容易赚钱，我们为什么要讲美国模式，这也是一个市场策略，美国模式，因为现在在香港的投资基金人里面６０％是美国的钱，所以我讲荷兰模式、西班牙模式也许是正确的。另外一个最重要的问题，在房地产行业公司不值钱，项目值钱，老板不值钱，项目经理值钱，大家都拉项目经理，没有人拉ＣＥＯ的，在中国