二手房交易风险（2稿）

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1、二手房交易风险探析一、引言我国房地产业作为国民经济的支柱产业，因其产业相关度高，带动性强，与金融业和人民生活联系密切，发展态势关系到整个国民经济的稳定发展和金融安全。最近几年，二手房市场政策利好，银行支持，再加上广大消费者对二手房优势的认识进一步提高，表面来看，二手房市场应该火。但是由于各地监管部门政策效力的滞后性、供需之间的矛盾，自身又具有波动较大和变化多端的特征等各种不利因素的存在，增加了二手房市场的不可预测性，从而也会引起不同程度的风险。然而，政府通过宏观调控政策是否真能在二手房交易过程中做到"万无一失"，它在当前国内外经济市场上是

2、否真的有利无弊呢？2007年全国各地遭遇的“寒流”，使二手房市场存在的风险隐患暴露无遗。对此，许多经济学家和金融领域的专家学者纷纷提出了自己的独到见解，他们分别对二手房市场的背景以及交易过程中会发生的相应程度的风险进行了各自的研究。因此本文献综述尝试对各种不同的观点进行归纳和整理，以利于在比较中分析利弊，抓住问题的实质。本文基本上按照二手房交易中涉及到的风险问题讨论的先后顺序展开。第二部分通过对二手房交易风险与其特征介绍，强调了在住房二级市场各种风险的可能性的观点。这一观点的提出主要是通过分析风险学原理得出的，支持这一观点的学者们都认为风

3、险的发生，是和我国金融市场的现状密切相关的。第三部分介绍围绕近年来美国次级抵押贷款危机来对二手房交易风险原因进行综合分析。他们认为不可忽视“次贷危机”对中国房市的影响，但对中国的影响不大。第四部分则是关于一些经济学家提出的应对二手房交易中产生风险的策略。二、二手房风险的表现特征的观点及理由许多专家学者都认为国家宏观调控对于我国房地产二级市场的正面影响是非常明显的，归纳起来主要有以下几点理由：二手房交易也相应的存在法律意义与经济利益上的风险。鞍山社会科学研究院的教授认为，房地产市场中的二级市场，本身存在的风险虽然不明显，但根据风险学原理来看

4、，是具备那些典型特征的。（孟玲，白大石：《发展房地产交易市场的思考》）。鉴于我国城市化的进程需要进一步加快，因此，房地产市场需要大力发展；房地产二级市场的逐步完善，将会适应市场的发展，在激烈的市场竞争中占有一席之地。我国的二手房市场对贷款审查不够严格，这让我们对交易风险中出现的特征有了更全面的认识。也提高了我国的综合国力和宏观调控能力，增强了我们对二手房买卖的信心，吸引了更多的人来投资二手房。（王鹏，陈章柱：《美国次贷危机给我国个人房贷市场的启示》）。三、二手房交易风险原因的观点及理由周剑初在他发表的《“次贷危机”对中国房市的启示》中提到

5、我国对美国“次贷危机”密切关注是必要的，但对其感到恐慌则大可不必。在分析中美买房观念时，王鹏，陈章柱在《美国次贷危机给我国个人房贷市场的启示》一文中认为中美买房观念不同。美国商品经济发达，透支消费观念比较强，当借款人不能履行还款是可以申请破产，而将损失转移给银行。而受传统观念的影响，中国人把拥有自己的住房作为极其重要的目标，一般人非常忌讳借贷尤其是拖欠行为。购房者一般会尽最大努力还贷，道德风险的发生概率应该较国外更低。田晨光在《商场现代化》中认为由于消费者不是从开发商手中直接购买房屋，因此，二手房交易风险的形成有其特殊的原因，并将这些形成

6、的风险因素分成了几大类。即实质风险因素、道德风险因素、心理风险因素。第11页（共11页）由于缺乏严格的行业监管力度和业务管理制度，房地产中介行业鱼目混珠，充斥着部分进行违法操作的非正规公司。对于当前房地产经纪市场中影响交易安全，损害交易当事人合法权益的问题，建设部指出，房地产经纪机构和我经纪人员占压挪用交易资金是当前房地产经纪市场存在的最大风险。行内人士分析，二手房交易产生的风险引起的负面影响不可低估，其对上下家或是国家房地产市场经济也会造成相应的影响。我国房地产业经过五年的快速发展和两年的宏观调控，进入2007年的房地产市场和房地产企业

7、的整体主客观环境要好于市场原来的预期，加上资本市场的日益复苏，人民币进入升值周期和我国经济的持续、健康和快速的发展，房地产市场的预期开始回暖。2007年金融市场已全面开放，未来房地产市场除了传统的银行资金外，境外基金多渠道进军内地楼市，外资银行、外来资金必将成为中国房地产业新的力量。（丁战，孙国庆：《市场经纬》）四、应对二手房交易风险的途径及前景展望一些学者提出二手房在交易中可以采用精心挑选中介机构，认真审查房屋权属状况，要实地查看房屋现状等方式来保障自己的合法权益。另一些学者在思考这个问题的同时也为交易中涉及到的几方面对策进行了详细归纳

8、，对我国市场经济体制下的房地产市场健康发展找到了维护方法，但提出在应对风险发生的同时要注意新的风险的产生。（游文丽，杨在明：《二手房买卖操作指南》）为消费者提供一个资金监管服务平台成为房地产行