橙色时光营销整合方案终稿

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1、橙色时光营销整合方案第一章北京市房地产住宅市场分析与预测一、2002年房地产住宅市场回顾A、房地产住宅市场总体持续走强2003年，房地产业景气水平将不断提升。2002年，全市商品房总体销售良好，个人购房踊跃，这表明北京市房地产市场完全进入了个人消费时代。B、投资力度不断加大，投资渠道更加广泛从今年北京市房地产的投资情况来看，整体形势良好。反映出投资者对北京市未来几年内房地产市场发展后势仍比较乐观，预期也较高。随着申办2008年奥运会和加入WTO的成功，拥有强大资本优势的海内外企业正为进入北京房地产市场砺兵秣马，而国内社会投资也看中目前的市场机会，纷纷进入房地产行业，从事投资

2、开发。种种迹象表明，在诸多利好因素，如2002年重点工程建设中，涉及房地产的相关项目达27项，在举办2008年奥运会和加入WTO等的影响下，投资力度还将进一步加大，北京住宅市场也将得到进一步发展。C、供给规模节节攀升，市场消化压力加大在老盘消化速度没有明显加快的情况下，新盘的推盘速度和供应量却有大幅度的提高。分布的格局比较分散，东南西北各方向都有相当数量的新盘推出，城内城外遍地开花。新盘总体供应量如此之大、之快和之广泛是前所未有的。因此市场供应的急剧增长给后期的市场销售带来了巨大的压力。-26-橙色时光营销整合方案D、市场需求总量旺盛，但远不如供给之势由于政府相继出台的一些

3、房改政策和银行给予个人购房按揭的支持，以及危改建设步伐的加快，北京市住宅市场需求不断释放，总体规模呈扩大趋势。但其增长的速度却无法追赶急剧膨胀的供给总量。E、价格虽然坚挺，但性价比不断提高虽然北京房价仍高居全国榜首，且总的价格趋势没有下降，北京市商品住宅含金量大大增强，性价比也更加合理。自99年以来，激烈的市场竞争促使住宅产品进入高速升级换代阶段。现在的住宅项目不仅在规划设计、环境设计、智能化、新技术新材料、节能生态等众多方面都将有所突破，而且在品质也有进一步提升，大量性价比更加合理的均好性房屋在今年住宅市场上相继登台。F、竞争更加激烈2003年北京市房地产市场的竞争更加激

4、烈和多元化，不仅有产品的竞争还有品牌的竞争和实力的竞争。在产品上，竞争不仅表现在价格、品质上，更多的表现在形式的创新，营销策略和整体运做手段上。而这种形式上的创新包括规划、设计、造型等各方面，也包括概念的创新，SOHO、TOWNHOUSE-26-橙色时光营销整合方案、商住公寓、酒店服务式公寓等热点频现，而且转换的速度之快令人目不暇接。另一方面，2002年北京房地产市场最显著的特点就是各路开发商纷纷云集于此。他们虽无本地开发商的地缘优势，但资金实力、创新、细腻、娴熟和市场感觉灵敏却是外阜开发商的特长，他们实力雄厚，技术和经验都非常丰富。大企业集团作战也是北京房地产竞争的又一特

5、点。从2002年初开始，一些大的企业集团就以重拳出击，势头很猛，比如天鸿、万通、万科、当代、太合、首创、华远、住总、中房、新世界集团等集团纷纷亮相，寓意打造北京地产航母，改变北京房地产市场的格局，气势逼人，令人不寒而栗。还有，随着中国加入WTO后，中国放宽国外资本进入中国的市场准入限制，也直接刺激国外资金在中国的投资。由此可以看出，北京市房地产市场正在形成非常激烈的竞争局面。G、市场的管理和规范力度加强北京房地产市场正在迅速成长，市场化程度也有显著提高，产品种类更加多样。为了保障购房者的权益，以利于房地产市场的持久、有序、可持续发展，政府部门相继出台了一系列的政策，加强对住

6、宅市场的规范和管理。同时也加强了房地产准入的管理和开发企业资质等级审定，对一些违法、违规的企业和项目进行了严肃的处理。所有的这一切都表明，政府对北京住宅市场的治理力度和决心，也表明了今后的市场形势会更加严峻。二、2003年房地产住宅市场形势判断A、市场供给a、投资规模进一步扩大首先，目前房地产业结余资金比较充裕，有利于房地产投资的继续增长；其次，随着房改政策、金融政策的进一步支持，二手房市场活跃和联动，再加上加入WTO和2008年奥运会的推动-26-橙色时光营销整合方案等，在各种利好因素的影响下，北京房地产的整体趋势依然向好，因此，开发商投资房地产的热情还会延续。b、供给量

7、继续增加,内展外扩趋势加速2001、2002年较大规模投资和新开工的房地产项目会在2003年进入建设和上市的高峰，预计今年北京住宅总供应量仍将保持较高的增长速度。今年北京住宅市场将加速内展外扩的趋势，城内城外遍地开花，泛CBD地区、泛中关村地区、南部城区、奥运村规划用地地区、亦庄经济开发区、公路1环及城市高速路附近是今年的热点区域。三外（外资、外埠、外行）开发商进军北京楼市趋势不减，市场竞争加剧将会对开发商整体运作能力提出更高的要求。2002年进军北京地产的各路开发商在进行了积极准备和酝酿后，正式亮相并大展拳脚。这