土地资产评估报告

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1、土地估价报告第一部分摘要一、估价项目名称位于相思湖新区西庄路南侧、西宁路路东侧的49.216亩土地使用权价格评估。二、委托估价方ⅩⅩ公司三、估价目的为了ⅩⅩ公司能满足对土地的投资开发需要，依据国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001），我们对委估土地使用权进行估价，提供委估对象在估价基准日的市场价值参考依据。四、估价基准日二O一O年三月十日。五、宗地的描述土地位置实际用地面积（亩）土地用途出让年限规划指标要求各用途建筑面积占总建筑面积的比例起始价（人民币）容积率建筑密度绿地率相思湖新区西庄路南侧、西宁路路东侧49.216城镇住宅、批发零售城镇住宅：70年批发零售：40年

2、3.0≦30%≥35%批发零售3%-5%，住宅≦97%180万元／亩综上，我们知道该宗地的一些具体情况，为此，我们寻找三个比较的实例，采用市场法进行估价，估价结果为估价对象无权属瑕疵和限制下的公开市场价值。六、估价结果估价人员对所搜集的资料进行整理分析，对土地使用权价格采用市场法测算，估价人员对所搜集的资料进行整理分析，确定估价对象的国有出让土地使用权价格为：土地价值总额：24862.69万元单位地价：505.175（万元/亩）七、估价师签名　第二部分　　评估的过程待评估宗地为一块空地，面积为49.216亩，要求评估其2010年３月10日的市场价格。我们通过收集有关数据资料，选出3个交易

3、实例作为比较参照物，交易实例的有关情况如下表所示。交易实例比较交易ABC被评估对象D坐落高新区鲁班路延长线西侧金浦路141-1号白沙大道南面相思湖新区西庄路南侧、西宁路路东侧用途住宅、批发零售住宅、商务金融、批发零售住宅、批发零售、商务金融（办公）住宅、批发零售土地类型熟地熟地熟地熟地价格（万元/亩）16008650560面积（亩）18.33518.40596.12249.216交易时间2010.3.102010.3.102009.122010.3.10形状不太规则规则规则不太规则地势平坦平坦平坦平坦地质普通普通普通普通剩余使用年限住70、售40住70、售40、商50住70、售40、商5

4、0住70、售40容积率5.011.763.23.0建筑密度≦38%＞40%≦45%≦25%≦30%绿地率≧25%＞20%≦25%≥35%≥35%备注住宅90平方米以下的住房面积占开发面积的70%以上300米以上的高层建筑无住宅90平方米以下的住房面积占开发面积的60%以上1、进行交易情况修正经调查，未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况，均作为正常交易看待。故无需修正。2、进行交易时间修正根据调查，2009年12月以来，土地价格平均每月上涨1%，则：交易实例C交易时间修正系数＝104/100＝1.043、进行区域因素修正采用打分法，可参照下表的有关数据判断。根据各个区域的具体情况进行打分

5、，以被评估对象的各个因素的分值为标准值，即以打满分处理，以下为被评估对象的具体情况。区域因素标准分值说明自然条件1010社会环境1010经济繁华程度5分、周围人口复杂程度（人口素质）5分街道条件1010大道、小道情况5分，路况5分交通便捷度1010有几条路通往3分、是否方便地使用各种交通工具3分、公车站远近及公车通达度4分离交通车站点距离1010以被评估对象为标准（20分钟路程），若参照实例路程在5分钟内加10分以上，5—15分钟内加5-10分，15-20分钟加0-5分，超过被评估对象减分离市中心距离1010以被评估对象为标准（15cm地图上）若若参照实例5cm内加20分以上，5—10c

6、m内加10-20分，10-15分钟加0-10分，超过被评估对象减分基础设施1010交通、邮电、供水供电、商业服务、科研与技术服务、园林绿化、环境保护、文化教育、卫生事业等市政公用工程设施和公共生活服务设施等。公共设施完备状况1010教育2分、商业2分、医疗2分、文化娱乐2分、银行邮局等2分水、大气、噪音污染状况55水2分、大气1分、噪音2分周围环境及景观1010环境：绿化环境2分、居住舒适度3分景观：建筑美化度2分、自然美化度3分规划限制510综合打分100100则A地以被评估对象D为标准，具体打分情况如下：区域因素标准分值说明自然条件1010社会环境10361、宗地四周比较繁荣，马路对

7、面有酒楼、农贸市场、小商铺2、旁边有胜天商都等住宅小区，多为教师，人口素质高，有规范的治安、但人流大，安全隐患存在。街道条件1020大学路与鲁班路的交叉处，是重要交通要道，路面宽敞平坦。交通便捷度10161、大学与鲁班路、快环，出行方便2各种车辆自由出入3/20个站点，到各地都可离交通车站点距离1018离公车站点大概十分钟的距离；相比于被评估对象而言，距安吉站、北大站、飞机场等均较近。离市中心距离1027地图上为6.5厘米，是四块地