得房率在不同品质物业类型中的应用

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1、得房率在不同品质物业类型中的应用　　得房率是购房者在选择楼盘时的一个重要因素，通常得房率高低能够从一个侧面反映出楼盘的品质、户型结构的配置合理。一些购房者在选购房源时也会关注到得房率，但是否得房率真的是越高越好，豪宅是否都是低得房率，得房率和使用率之间存在什么样的关系，什么样的得房率才是合理的，这些问题你都清楚吗?本文或许能在这些问题上给你一些启示。　　得房率ABC　　1什么是得房率?　　得房率，是指可供住户支配的面积与房屋建筑面积(包括公用部分面积)之比。简单来说也就是通常所说的套内建筑面积占我们购买到建筑面积的比率。　　2通常情况下，几种不同住宅类型

2、得房率　　高层(12层以上)：大致75-84%　　小高层(7-11层)：大致79-86%　　多层(4-6层)：大致80-90%　　以上的划分只是市面上大多数楼盘得房率的范围，实际还有不少特例，例如有些高层的得房率甚至超过小高层，部分高档的多层(花园式住宅)得房率还低于小高层。　　3如何计算得房率　　要分清户型面积的三种关系，即使用面积、套内面积和建筑面积。关系如下：　　得房率≠使用率　　使用率=使用面积÷建筑面积×100%　　得房率=套内建筑面积÷建筑面积×100%　　得房率高只意味着公摊面积小，而使用率高则同样说明墙体面积或套内阳台面积小。　　4影响得

3、房率的几大因素　　影响得房率的最直接原因就是公摊面积的大小。公摊面积包括两部分，一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公用用房和管理用房建筑面积。二是套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。　　具体说来主要体现在几个方面：　　房型结构(几梯几户)。例如一梯多户可能与一梯二户需要分摊的公用面积相差无几，可户数增加了，总套内建筑面积增加了，则每户需要分摊的公用面积就会减少。　　楼盘形态。一般来说高层得房率最低，小高层次之，多层则得房率较高。　　物业类

4、型。一般来说板式得房率最高，叠式次之，点式则较低。　　公共活动区域大小。一般来说，高品质的物业多建有高挑大堂，宽敞电梯、室内车库，这些都会占用到大量公摊面积。相反多层结构的物业，大都不会在这些公共活动区域上分摊很多面积，故得房率相对较高。　　何种面积不算做公摊面积?车库、会所等具备独立使用功能的空间;售楼单位自营、自用的房屋;为多栋房屋服务的警卫室、管理用房、设备间等。　　得房率在不同品质物业类型中的应用　　为了介绍方便，本文将全市楼大致分为豪宅、中(高)档房、中(低)档房三类，分类标准主要依据上海市普通住房标准的界定，本文所指的物业是指住宅，不包括商办

5、和别墅等其他物业类型。　　链接：上海市普通住房标准住宅小区建筑容积率在1.0以上;单套建筑面积在140平方米以下;实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环之间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。　　豪宅面积或价格，明显高出普通住房标准，至少50%以上。　　中(高)档房面积或价格，等于或稍高于普通住房标准。　　中(低)档房面积或价格，低于或明显低于普通住房标准　　(动迁房和配套商品房不在此列)。　　豪宅　　豪宅的受众群体是最不在意得房率的，对他们来说，追求

6、豪华、宽敞、气派才是第一要务，并且要彰显自己的身份，他们也最愿意在大厅、走廊等公摊面积上花钱。　　豪宅关注点一　　影响豪宅得房率的几大因素　　豪宅之所以高档，除了房间多、房型面积大外，最明显的特征是公共部分面积大。主要表现在大堂、电梯间、公共门厅、走道等部位。大堂是门面，特别对于豪宅，大堂更是其高档的最显著体现。多数楼盘都会把大堂做得豪华、气派，通过对30000元/平方米以上豪宅的调查来看，市中心高档房的大堂面积在300-500平方米左右。个别超豪华公寓的大堂面积还要高于这个范围。　　其次是电梯间，普通公寓的电梯间面宽在2.5米左右，豪宅则一般会在3米以

7、上。　　再者，市中心的豪宅多为高层建筑，目前的趋势是豪宅公共部位的面积越来越来大，楼层越造越高，这些都是影响豪宅得房率的因素。　　豪宅关注点二　　豪宅不是低得房率的代名词　　一般认为，楼层越高，越豪华，得房率越高，但从调查的结果来看不尽如此。市中心豪宅的得房率基本在80%左右，其中豪宅代表汤臣一品的得房率达84%，这是为何呢?我们以汤臣一品为例，简单剖析豪宅得房率并不低的原因：　　豪宅讲究私密性。相比普通住宅，豪宅户数少，梯数多。　　豪宅的户型面积越做越大。房型面积多在400-600平方米左右.如图中每户房型面积为434.27平方米。该案的活动区域(客厅

8、、餐厅)的面积特别大，并有四个卫生间，符合海外人士的卫生要求。阳台、露台、工作阳