房地产销售培训资料

《房地产销售培训资料》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、培训资料第一部分、房地产基础第二部分、市场市调第三部分、业务接待第一部分、讲义一：房地产基础知识01房地产房地产（不动产）是房产与地产的总称。有三种物质存在形态：单纯的土地/单纯的房屋/土地房屋综合体。房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称。房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利的财产总体。房地产按用途可划分为：居住用、生产用、经营用、行政用、其他专用房地产等。房地产特性：1、位置固定性：土地的不可移动性决定了房屋不可移动性，从而房地产不可移动性；2、地域差别性

2、：它使每一宗房地产的价值都不相同。3、高值耐久性：价值昂贵/使用期限长。4、保值增值性：房地产在政治经济形势稳定的情况下，其价格不断上升，主要由土地的有限性、不可再生性决定。02房地产业房地产业是一种行业与企业的总称，房地产业是一个巨大的产业体系，房地产业对国民经济的影响与联系是巨大的，房地产业的主要内容有：土地开发与再开发、房屋开发和建设、地产经营（土地使用权出让、转让、租赁、抵押）、房地产经营（房地产买卖、租赁、抵押等）、房地产中介服务（咨询、估价、测量、服务、公证等）、物业管理服务、房地产金融（信贷、保险

3、、房地产金融资产投资等）。房地产业属于第三产业，因为它兼有开发、经营、管理和服务等多种性质；建筑业属于第二产业，属于物质创造部门。开发企业称为开发商，建筑企业称为建筑商或承包商，在房地产开发建设过程中，两者形成甲乙方关系。03房地产开发主要程序房地产开发经营大体上可以划分为七个阶段：1、建设工程项目设立和企业组建2、房地产建设工程项目规划与审批251、土地使用权的取得2、征地与拆迁3、工程建设与管理4、房地产租售管理5、房地产物业管理04房地产企业的类型根据企业在房地产开发经营管理活动中经营管理的对象与范围，可

4、以把房地产企业分为四大类：1、开发经营管理企业：又叫开发商，通过市场调查、可行性研究以及其他前期工作和项目工程建设，把资本变成房地产商品，然后通过租售回收投资取得利润的企业。2、中介组织企业：提供中间服务，由当事人提出委托中介机构受理并提供特定服务，最后由委托人依约支付报酬。3、物业管理企业：物业管理能够延长房地产商品的自然寿命，提高使用的经济寿命使房地产保值增值，同时可以为业主或租户提供人性化服务。4、房地产金融企业：房地产与金融关系密切，房地产永远是富人的游戏，银行救富不救贫，银行等金融机构愿意投向房地产业

5、，目前各商业银行均设有房产信贷部。05房地产风险任何活动都有风险。房地产投资大、周期长、涉及面广，从而房地产风险也比较大。房地产风险主要有：1、自然风险：主要是指自然灾害，如地震、洪水、火灾等造成房地产破坏与损失。2、社会风险：原因有二，一是政策政治风险，二是人为因素造成的不恰当或错误行为。3、市场风险：市场供求、经济政策、居民收入等因素的变动造成；4、技术风险：技术进步造成的房地产存量房落后或贬值；5、内部风险：主要是企业内部运行问题，如资金链、财务管理、施工管理、租售水平等。06土地使用权取得我国实行的是土

6、地公有所形式，所有土地归国家所有。土地公有制有两种形式：集体所有和国家所有。农村和城市郊区土地采用集体所有，城市土地采用国家所有制形式，属全民所有。土地所有权是土地所有者在法律规定范围内，对其拥有的土地享有的权利，主要包括：1、占有权：对土地的实际控制权。我国土地所有权的主体只有国家和集体，但是国家和集体未心亲自去经营和使用土地，这样就导致所有权与占有权分离。2、使用权：对土地加以利用的权利。土地使用权作为一项独立的权能可以同占有权、收益权一起从所有权中分离出来。在我国，集体土地所有者可以直接行使这项权利，国有

7、土地所有者一般把这项权利转让给非所有人使用。3、收益权：基于土地使用权而取得的利息的权利，土地收益就是土地使用的结果。4、处分权：对土地处置的权利。即在法律允许的范围内决定土地的最终归属。国家享有完整意义上的土地所有权的四项权能，但国家不能直接行使这些权力，而是授权给全民所有制或集体所有制单位以及个人经营管理25土地使用权是土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利。土地使用权可以转让，但不得以其他形式非法转让土地。土地使用权出让是国家以土地所有者的身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使

8、用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。使用权有偿出让的土地必须是国有土地，集体所有土地必须办理征用手续转化为国有土地后才能出让。土地使用权出让形式有：协议出让、招标、拍卖三种合同形式。土地使用权出让年限：1、居住用地70年，2、工业、教育、科技、文化、卫生、体育及综合或其他用地为50年；3、商业、旅游、娱乐用地40年。土地使用权转让指土地使用者根据国家规定，在