不能用建筑规划设计代替商业规划设计

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1、不能用建筑规划设计代替商业规划设计点击时间2006-5-11据专家观点，2003年是商业地产元年，2004年是商业地产高峰年，而2005年成为商业地产问题年。随着许多商业地产项目陆续交付使用，其存在的各种隐性问题将逐渐暴露——供过于求、业态规划重复、资金链断裂等；而2006年中国商业地产要做到理性、规范、专业，该怎么解决这些问题？为此本刊记者采访了著名商业经营战略专家，北京同世飞天商业管理顾问机构董事长张璋先生。记者：现在很多商业地产项目普遍存在这样一种情形：卖不掉，或者经营不起来，作为这方面的专家，请您谈谈其中

2、的缘故？张总：我认为，根源在于开发商还是用住宅的思维方式来开发和运作商业地产。开发商在商业地产项目的设计、建设、销售之前，没有充分考虑到后期商业经营管理的问题，从而直接导致不少商业项目后期难以经营，使得商家、投资方、租赁方、开发商各方利益受损。一个商业地产项目失败的原因可能有多种，但我认为，其中一个重要的原因，就是开发商在项目的前期没有进行合理的商业规划设计。目前，中国许多商业地产项目的开发过程是这样：开发商拿了一块地，不管这块地适合不适合做商业地产，但他认为商业地产的利润高，要赚回投资，就要硬做一个商业项目。于

3、是，开发商找一个设计院，设计院按照他们自己对商业的理解，就对项目进行设计。至于设计出来的项目适不适合做商业经营？适合做什么商业经营？谁来经营？设计院可能就考虑不多了。项目设计建设出来了，开发商再招一家销售公司，一卖了之。最后是项目建成了，商铺卖光了；再最后是商户经营不下去了，商场关门了。记者：商业地产项目开发前，为什么要进行科学的商业规划设计？张总：因为商业地产和住宅地产是有本质的区别。住宅地产的功能就是人们居住。但商业地产的功能是商业经营。这就首先需要一个商业地产从项目其物业的空间、结构、设备、配套、功能等方面

4、保障和满足商业的经营。如果物业的空间、结构、设备、配套不能满足商业的经营，建成的商业项目会有什么商业使用价值呢？我们知道，任何一种建筑形态，都是有其使用功能的，因而也就有其建筑规范的。商业建筑，是有商业规范的。一个住宅项目的设计，只要满足建筑规范和消防规范就可以；但一个商业地产项目的设计，除了要满足建筑规范和消防规范之外，还必须要满足商业规范。否则，建成的商业项目，就不一定适合商业经营。所以，商业地产项目在开发之前，必须要充分考虑到商业的后期经营问题，不能简单的用建筑设计代替商业规划设计，否则将很难保证商业地产的

5、成功运营。记者：商业规划设计需要解决商业地产什么具体问题？张总：商业规划设计首先解决的是项目的商业定位问题。商业定位就是对项目的业态、功能、市场、商品、顾客等方面进行设定。因而，一个完整的商业定位包括商业业态定位、商业功能定位、商业市场定位、经营商品定位、目标顾客定位、商业形象定位等等，它解决的是一个商业项目做什么的问题。例如：一个商业地产项目今后的商业业态是什么？是适合做百货、专业店还是大卖场？还是适合做购物中心还是Mall？或者是做家居建材店？是否需要配套餐饮、休闲、娱乐、院线、商务？各种商业业态和功能需要多

6、大的面积？分布在哪个区域？哪个楼层？经营哪些品类的商品？为哪个层次的顾客服务？等等。这些问题，都需要在项目的建筑设计和工程建设之前进行合理规划和明确的确定。其次，商业规划设计是要解决项目的商业空间布局、交通组织、设备配套、装修标准等一系列工程技术标准的问题。因为不同的商业业态和商业功能对物业的空间、层高、柱距、荷载、电梯、强电、弱电、给水、排水、通风、排烟、暖通、空调、消防、安防、广播以及配套用房的要求都不一样，一定要根据商业定位来进行空间结构设计和设备设施、电力能源配套。例如百货、大卖场、家居建材商场、仓储商场

7、，它们各自对层高、柱距、荷载的要求都不一样，对电力的容量、电梯的类型的要求也都不一样。即使同是货梯，各自对载重吨位、空间大小、型号要求等也不一样的。记者：请问在进行商业地产项目设计时，如何让商业规范和建筑规范相统一呢？张总：进行商业地产项目的设计时，必须要同时兼顾“建筑规范和商业规范的统一”。这是商业地产的特点和要求所决定的，缺一不可。只有这样，设计的商业地产，才能既符合建筑技术和消防的要求，又符合商业经营的需要。所以，我们经常强调：一个商业地产项目，一定要商业规划设计先于建筑规划设计，在明确了各项商业功能、定位

8、的基础上，再做建筑设计。而不能用建筑设计代替商业规划设计，也不能用地产营销策划代替商业规划设计。当然，商业规划设计之前，是需要进行充分的商业市场调查和商业策划的，市场调查是商业规划设计的基础和依据。记者：听说您有一个商业地产的“植树原理”，请您介绍一下？张总：根据我们同世飞天商业顾问机构多年的顾问经验，我总结出了商业地产“植树原理”。我们知道，要成功的种活一棵树，必须要选