榆次房地产调研报告

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1、榆次房地产调研报告山西省榆次市场调研报告（有项目个案数据）目录第一部分宏观市场及周边市场环境一、山西省房地产业宏观投资环境分析二、晋中地区住宅及房地产业发展状况三、榆次城市建设的发展趋势四、项目所在区域的发展趋势分析第二部分竞争对手分析一、项目调查统计表二、销售速度三、客户构成第三部分需求分析及销售总结一、前期需求市场调研总结二、销售中心现场接待总结三、灵石推广销售总结四、巡展销售总结五、客户对本项目的反馈第四部分重点结论第一部分41宏观市场及周边市场环境一、山西省房地产业宏观投资环境分析作为中部六省之一的山西省，房地产发展还

2、处于初级阶段，在这一阶段房地产发展普遍呈现两头大中见小的特征，具体如下：之一，集资建房、企业联合建房、经济适用房等类型房地产产品开发比例较高；之二，为金字塔顶端的富人建设的豪华商品房开发比例较高；之三，价格适中、适合于普通大众的正规商品房开发比例较低。山西省各地市各地市的房地产发展不均衡，其中以太原市房地产发展水平最高。除太原市外，南部晋城、运城、长治、临汾等地市房价处于第一梯队，北部大同、中部吕梁等地市处于第二梯队，但目前大同市的增长速度为省内最高，而距离太原最近的晋中地区房地产发展水平反而不高。房地产业的高速发展离不开经济

3、基础，近年来山西省经济结构调整的效果越来越明显。2004年山西省第三季度经济运行分析会上获悉，前三季度，山西省生产总值完成2135.4亿元，同比增长14.3％；全省财政总收入完成408.5亿元，增长43.7％，增速高出上年同期13.4个百分点；社会消费品零售额完成614.3亿元，增长21.4％，是199416年以来同指数增速最猛的时期。山西省人民政府宣布，山西省前三季度经济运行创20年来最好水平。在经济高速发展，人民生活水平普遍提高的良好宏观环境之下，富贵阶层的产生是高档商品房开发是否成功的先决条件。在山西省，煤炭产业是山西省

4、经济发展的支柱产业，近几年，随著煤炭需求的逐渐回升，山西煤炭市场也逐步由供大于求变为供不应求，特別是在2004年，煤炭价格一路飙升，更加推动了煤炭市场发展，而煤炭市场的高速发展又拉动了运输、服务等相关产业的发展，加之局部地区钢铁、电、铝等产业的发展迅速催生了一大批新贵阶层，散布于各个乡镇甚至各个村落的富裕阶层，又为县城、地市的高档商品房发展奠定了良好的基础。二、晋中地区住宅及房地产业发展状况晋中市面积16408平方千米，人口302万。市人民政府驻榆次区。所辖地区概况如下：晋中市辖区概况统计表地区面积（平方公里）人口地区面积（平

5、方公里）人口榆次区132752万介休市74337万榆社县165113万左权县202816万和顺县225113万昔阳县211124万寿阳县211121万太谷县10344128万祁县85425万平遥县126049万灵石县120624万2004年晋中市房地产开发施工面积208.28万平米，其中住宅开发面积178.28万平米，商业用房开发面积30万平米；2004年榆次区房地产开发施工面积128.29万平米，其中住宅107.29万平米，商铺21万平米；2004年榆次区销售95.21万平米，预售30.5万平米，空置存量面积2.58万平米。

6、政府主导房地产发展的主要目标为：继续加大经济适用住房建设力度，通过房地产开发途径每年提供住宅面积达到100万平方米以上；到2010年，住宅市场化率基本达到全国平均水平；房地产开发投资年均增长28%以上，占全社会固定资产投资比重达到10%以上；人均面积达到25平方米以上，基本实现每户有一套功能齐全住宅。从以上数据可以看出：?晋中市61.5%以上的房地产开发面积集中在榆次，其中60.2%以上的住宅开发集中在榆次；?榆次区房地产销售势头良好，开发销售的比例接近1：1；?从城市规模和开发数量的比较来看，榆次区目前的房地产开发势头已直逼

7、太原；?41从政府主导方向来看，比较支持房地产业的发展，但考虑到榆次区城市发展的空间很大，高档商品房的客源很大一部分来自各地县、乡镇甚至省会太原，这一需求关系的不稳定导致政府的支持力度会倾向于经济适用房。三、榆次城市建设的发展趋势榆次区原是榆次市，西北紧邻山西省会太原，东与寿阳县交界，西同清徐县毗邻，南与太谷县接壤；在1978年就是山西省仅有的7个城市之一。在1999年榆次与介休市、太谷县、祁县、平遥县、灵石县、寿阳县、昔阳县、左权县、和顺县、榆社县和榆次经济技术开发区共同组成晋中市，并作为晋中市政府所在地，是晋中政治、经济、

8、文化的中心。榆次还是华北铁路运输网络的重要枢纽，石太线、同薄线、太焦线呈“X”型交汇于榆次区；国、省道及县乡公路四通八达，太旧高速公路与东石高速公路连接，直通北京。榆次区距太原机场仅14公里，且有一级干线公路相联接，新建的机场跑道和候楼已经落成运营，可飞往全国各大城市。最近又