雅安市主城区土地定级与基准地价评估技术报告(基准地价)

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1、雅安市主城区土地定级与基准地价评估技术报告成都大地不动产评估事务所二○○八年十二月218目录第一章城镇土地定级的条件分析和技术方法1第一节城镇自然、经济和社会条件分析1第二节城镇土地定级估价的技术路线4第二章城镇土地定级的理论基础和原则13第一节城镇土地定级的理论基础13第二节城镇土地定级基本原则16第三章城镇土地定级资料的收集及整理18第一节城镇土地定级资料收集18第二节城镇土地定级资料整理22第四章城镇土地定级因素选择及权重确定23第一节定级因素选择的原则23第二节选择确定城镇土地定级因素、因子体系

2、25第三节城镇土地定级因素分析29第四节城镇土地定级因素、因子权重确定33第五章城镇土地定级因素因子整理及量化43第一节城镇土地定级因素因子整理及量化的原则43第二节商服繁华程度分值测算及制图44第三节交通条件作用分值计算和制图55第四节基本设施作用分值测算和制图82第五节环境条件作用分值测算和制图121第六节产业集聚度作用分值测算和制图129第六章城镇土地定级单元划分和单元分值计算131第一节城镇土地定级单元划分及绘制单元图131第二节城镇土地定级单元分值计算133第三节定级单元总分值计算与总分值图编

3、绘139218第七章城镇土地级别评定141第一节城镇土地级别的初步划分141第二节城镇土地级差收益测算143第三节城镇土地级别确定与土地级别总图的编制147第八章基准地价评估的理论依据、原则155第一节基准地价评估的理论依据155第二节基准地价评估的原则156第九章基准地价评估的技术路线及工作流程159第一节基准地价评估的技术路线159第二节基准地价评估工作流程159第十章样点地价资料的调查及整理161第一节样点地价资料的调查161第二节调查资料的整理164第三节还原利率的确定170第十一章样点地价评估

4、与修正175第一节样点地价评估175第二节样点地价修正184第十二章基准地价评估与确定203第一节样点地价数据检验203第二节基准地价确定204第十三章基准地价修正系数编制218第一节基准地价系数修正表的编制218第二节宗地内开发程度修正系数表编制251第三节基准地价其他修正系数表的编制252第四节宗地评估254第十四章成果应用建议255218第一章城镇土地定级的条件分析和技术方法第一章城镇土地定级的条件分析和技术方法第一节城镇自然、经济和社会条件分析一.雅安市自然、经济和社会条件（一）自然概况雅安市位

5、于成都平原向青藏高原过渡带的盆周西缘、雅安地区的东部，东北面与名山县及成都市辖的邛崃市接壤，东南与眉山市的洪雅县相连，西南边接荥经县，西北边与天全县和芦山县交界。面积1067.34平方公里。人口35.1万人。距成都120多公里。地势西南高东北低，海拔在515.97-2629.4米间。地理坐标为北纬29度40分至30度14分，东经102度51分至103度12分。境内群山环抱，山多地少，全境东西最宽34公里，南北最长处63公里，呈南北长条状。地势比较平缓的谷盆地约占9%，主要分布在青衣江等河流两岸的冲积地和

6、北部的山间盆地底部；在河谷盆地边缘，分布着浅山缓坡地带，面积约占18%；其余约73%的面积属高山坡地。雅安市属中纬度内陆亚热带湿润气候区，全区气候冬无严寒，夏无酷暑，气候温和，温差较小，气候垂直变化大，降水过多。年平均气温16.2度，全年无霜期304天，年平均降水量为1774.3毫米，年平均日照为1039.4小时。境内“一江六河”，青衣江、陇西河、周公河、喷江河、晏场河、高腔河、严桥河，总长197.4公里，属青衣江水系，由西向东流入大渡河，最终流入长江。218第一章城镇土地定级的条件分析和技术方法有耕地

7、241.57平方公里，田113.72平方公里，地127.85平方公里，林地606.68平方公里，草地0.94平方公里，园地40.2平方公里，矿山及城市用地38.87平方公里，交通用地7.61平方公里。主要农业类植物有水稻、玉米、红苕、洋芋、小麦、油菜、茶叶、果树、桑树等。（二）历史人文概况雅安市是曾为西康省的雅安市与雅安县，成立于1950年8月1日的雅安市辖城厢区（今城区）、孝廉乡（今姚桥镇）、河北乡（今北郊乡一部分）、城南乡（今南郊乡的一部分），直属西康省领导，其城厢区同是西康省政府、雅安专署、雅安县

8、政府、雅安市政府的驻地。1955年10月西康省并入四川省，雅安市改为专区辖市，1959年3月正式撤消雅安市并入雅安县，1983年9月撤消雅安县设雅安市，为地辖市。2000年12月雅安市经“撤地建市、撤市建区”后，成为地级市。（三）旅游资源雅安自西魏设始阳县以来，迄今已有1400余年的历史。市境内自然景观和人文景观交相辉映；有融大熊猫，金丝猴，珙桐等珍稀动植物为一体的蜂桶寨自然保护区，有集冰川，温泉，高原，河谷旖旎凤光为一身的贡嘎山南坡的田湾