按揭购入固定资产相关业务的账务处理探讨

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1、按揭购入固定资产相关业务的账务处理探讨◎文／白玉刚　　社会经济生活中，个人（含家庭，下同）或企业按揭购入固定资产，主要涉及两个法律合同关系：一个是个人或企业与供货厂商之间发生的商品购销合同关系，另一个是个人或企业与银行之间的融资借款合同关系。个人或企业按揭贷款合同一般约定，首期支付一定数额后，在按揭期内按选定的还款方式逐期偿还本息。目前，个人按揭款方式主要有固定利率、结构性固定利率、直贷式、直客式、双周供、接力贷、移动组合按揭等方式；个人按揭还款方式主要有等额本息、等额本金、按年递增、按年递减、个性化（任意型）还款等方法。本文根据国家财会法规的一些基本原则与规定提出一些观点以

2、供探讨。一、企业按揭购入固定资产的一般账务处理　　企业按揭贷款是利用向银行等金融机构融资、专用于向供货商购置所需固定资产并分期归还本息的贷款方式。一般来说，按揭购入固定资产可分为两类：一类是购入按揭固定资产后，一般不需继续发生大的支出即可投入使用，如按揭购入汽车或带装修的办公用房；另一类是购入按揭固定资产后不能马上投入使用，如按揭购入不带装修的办公用房。企业按揭购入固定资产的账务处理主要涉及以下几个问题：1.固定资产的入账价值如何确定：2.负债的入账价值如何确定；3.停止资本化后的应付按揭利息如何处理；4.折旧如何计提。　　（一）固定资产入账价值的确定　　根据《企业会计准则第

3、4号──固定资产》，“购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固定资产成本以购买价的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价现值之间的差额，除按《企业会计准则第17号──借款费用》应予资本化外，应当在信用期内计入当期损益。”根据《企业会计准则第17号──借款费用》，“购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用应当停止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后所发生的借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。”　　1.按揭购入后即可投入使用的固定资产，分期支付的按揭利息在投入使用前应计入

4、当期损益，不予资本化；按揭购入后不能马上投入使用的固定资产，分期支付的按揭利息在投入使用前应予资本化，投入使用后则应计入当期损益。　　2.对于按揭购入后可投入使用的固定资产，入账价值即为不考虑按揭利息时购买该项固定资产应支付给销售方的全部价款；企业用按揭购买固定资产进行投资时，入账价值应是以评估价值为基础双方协商的公允价值；对于按揭购入后不能马上投入使用的固定资产，其入账价值由以下几个部分组成：（1）不考虑按揭利息时购买该项固定资产应支付给销售方的全部价款；（2）继续发生的费用（如购入办公用房的装修费）；（3）投入使用前的按揭利息。　　在账务处理时，因按揭购入固定资产不同于一

5、般的固定资产，可在“固定资产”一级科目下另设二级明细科目“按揭购入固定资产”进行核算。　　（二）负债入账价值的确定按揭购入固定资产，不论是按揭购入即可投入使用的固定资产，还是按揭购入后不能马上投入使用的固定资产，其负债的入账价值均可比照企业长期借款方式按不考虑按揭利息所需支付的价款确定。但在进行账务处理时，考虑到按揭时间比较长（一般都在一年以上），可在“长期应付款”下另设明细科目“应付按揭贷款”进行核算。　　（三）停止资本化后应付按揭利息的处理　　根据前面所述企业会计准则的规定，停止资本化后的应付按揭利息应计入当期财务费用。　　（四）折旧计提　　在确定按揭购入固定资产的入账价

6、值之后，根据估计使用年限和预计的净残值率，可按平均年限法、工作量法、双倍余额递减法或年数总和法等方法计提折旧。　　例1：A企业2006年12月初采取10年期按揭贷款购买一处房屋，按揭贷款总支付价款360万元，其中房产价值300万元，利息60万元。首期支付120万元，尚有240万元于10年内分次付清，每年支付24万元。房屋购入后支付契税9万元，发生后续建设装修改造费11万元，于2006年12月底投入使用。（金额单位：万元）　　（1）购入时　　借：在建工程──按揭购入固定资产（X房屋）　　300　　　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　120　　　　　　长期应

7、付款──应付按揭贷款　　　　　　　　　　　　180　　（2）发生支付契税和后续建设装修改造费　　借：在建工程──按揭购入固定资产（X房屋）　　20　　　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　20　　（3）投入使用　　借：固定资产──按揭购入固定资产（X房屋）　320　　　　贷：在建工程──按揭购入固定资产（X房屋）　　　　　　320　　（4）每年计提利息和支付价款时（为简化计算均按年进行账务处理，下同）　　①借：财务费用　　　　　　　　　　　　　　　　6　　　　　贷：长期应付款──应付