【陈信勇】《房地产法》讲稿(打印版).

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1、房地产法主讲人：陈信勇浙江大学光华法学院教授民商法硕士生导师组组长浙江省民法学研究会会长教学目的：理解房地产法学原理；掌握现行房地产法律制度；通过案件示范分析和演练初步形成处理房地产法律实务的能力。教学内容及课时安排：第一章房地产法课程概述【2学时】第二章土地房屋征收、储备纠纷【2学时】第三章建设用地使用权出让与转让纠纷【4学时】第四章房地产开发经营纠纷【4学时】第五章建设工程合同纠纷【4学时】第六章房屋买卖合同纠纷【4学时】第七章房屋租赁合同纠纷【4学时】第八章土地和房屋登记纠纷【4学时】第九章建筑物区分所有权与物业

2、管理纠纷【4学时】教学模式：学理精讲；227法规研读；案例示范；案件演练。第一章房地产法课程概述第一节房地产、房地产业、房地产法与房地产法学科一、房地产（一）房地产的定义房地产是房产和地产的统称，包括房屋财产和土地财产。房产与地产既有区别，又有联系。在物质形态上，房产总是与地产相联结，房依地而建，地为房载，房地不可分离，但两者可以相对区别。房产和地产构成房地产财产关系，其客体是土地和房屋。不动产的外延比房地产要大，但不动产的基本组成部分是房地产。（二）土地土地，指地球陆地表层。从法理上来讲，土地权利的空间范围应包括一定

3、深度的陆地表层及其上面一定高度的空气空间，但不能理解为“上至天顶，下至地心”。“土地是财富之母”。土地的用途极广。农村的农地用于耕种，而城市土地则使用于更多的目的。中华人民共和国质量监督检验检疫总局和中国国家标准化管理委员会于2007年8月10日联合发布《土地利用现状分类》，标志着我国土地资源分类第一次拥有了全国统一的国家标准。根据《土地利用现状分类》国家标准出台，土地利用现状共分为12个一级类、57个二级类。其中一级类包括：耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交

4、通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地。编码一级类编码二级类01耕地011水田012水浇地013旱地22702园地021果园022茶园023其它园地03林地031有林地032灌木林地033其它林地04草地041天然牧草地042人工牧草地043其它草地05商服用地051批发零售用地052住宿餐饮用地053商务金融用地054其它商服用地06工矿仓储用地061工业用地062采矿用地063仓储用地07住宅用地071城镇住宅用地072农村宅基地08公共管理与公共服务用地081机关团体用地082新闻出版用地083科教用地084医

5、卫慈善用地085文体娱乐用地086公共设施用地087公园与绿地088风景名胜设施用地09特殊用地091军事设施用地092使领馆用地093监教场所用地227094宗教用地095殡葬用地10交通运输用地101铁路用地102公路用地103街巷用地104农村道路105机场用地106港口码头用地107管道运输用地11水域及水利设施用地111河流水面112湖泊水面113水库水面114坑塘水面115沿海滩涂116内陆滩涂117沟渠118水工建筑用地119冰川及永久积雪12其它土地121空闲地122设施农用地123田坎124盐碱地12

6、5沼泽地126沙地127裸地《土地利用现状分类》国家标准确定的土地利用现状分类，严格按照管理需要和分类学的要求，对土地利用现状类型进行归纳和划分。一是区分“类型”和“区域”，按照类型的唯一性进行划分，不依“区域”确定“类型”227；二是按照土地用途、经营特点、利用方式和覆盖特征四个主要指标进行分类，一级类主要按土地用途，二级类按经营特点、利用方式和覆盖特征进行续分，所采用的指标具有唯一性；三是体现城乡一体化原则，按照统一的指标，城乡土地同时划分，实现了土地分类的“全覆盖”。这个分类系统既能与各部门使用的分类相衔接，又与

7、时俱进，满足当前和今后的需要，为土地管理和调控提供基本信息，具有很强的实用性。同时，还可根据管理和应用需要进行续分，开放性强。本分类系统能够与以往的土地分类进行有效衔接，不至于由于新分类造成土地基本信息的“断档”。（三）房屋1．房屋的定义房屋，是指建造于特定地块上、具有固定活动空间并有上盖的建筑物。房屋是一种建筑物，但建筑物的范围比房屋要广。建筑物包含房屋和其他各类构筑物，是建筑业的各类最终产品的统称。通常将供人们在其内生活、生产的各类建筑物称为房屋；而将不供人们在其内生活、生产的各类建筑物称为构筑物，例如水塔、独立

8、烟囱、烟道、栈桥、堤坝、挡土墙、贮油（水）池、贮仓、地下人防设施等。2．房屋的构成条件作为房屋，应具备三项条件：第一，必须有上盖。上盖破漏不堪，仍不失为房屋（危房），如上盖拆除或倒塌，只剩下宅基地，就不能称之为房屋了。第二，必须固定于土地。房屋离不开土地，且必须固定于某一地点。空中、水中和陆地上能移动的物体，不能称之为房屋，如