项目投入产出分析篇－七

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1、70万平方米大盘投资收益如何权衡？投资收益如何达到最佳化？一期何时是融资的最佳时间节点？如何控制建设期风险？如何达到收益最佳？提问●建设规模大●建设周期长●前期投入成本高●抗风险能力受主要因素影响●投资收益能否成为后续项目建设资金链的优良开端一期存在的疑问：提问提问项目一期投资测算项目一期财务评价方案及建议结论项目投入与产出分析项目一期投资测算1、项目经济指标2、项目一期开发进度、经营进度计划建议测算1、项目经济指标2、项目一期开发进度、经营进度计划建议测算*制表依据（1）贵司提供:《2006年开发项目计划-D-10区横道图》（2）我司招商销售部制定:《一

2、期销售周期预计》一期销售周期预计测算二、项目投资估算及资金筹措计划1、项目投资估算分析测算2、项目建设资金平衡支出测算3、项目投资方案及资金筹措建议解决问题：何时是融资的最佳时间节点？单位：万元测算测算项目一期投资测算项目一期财务评价方案及建议结论项目投入与产出分析财务评价1、销售建议及收入估算经营收入：住宅及商业45,562.56万元;车位2,882.72万元（1）销售建议在项目建成后，住宅和商业用房将全部对外出售，建议地下车库出租经营一段时间后转售。按目前宜昌市西陵区各类物业的销售和出租状况，用前瞻发展的观点，力求准确地反映未来几年的房价走势，并且采取

3、相对稳健的预测。（2）应纳税金营业税金：本项目按营业收入的5%缴纳营业税，并分别按应缴纳税额为基数，缴纳其他附加税费、教育费附加、城市建设维护费、义务兵优待金等，综合考虑印花税及商品房交易手续费，经营税金合计按5.7%计算；所得税：本项目按33%的税率缴纳所得税计算；评估注：红色部分为代理公司完成的项目一期销售，住宅部分销售率为90%~95%，商业部分销售率为90%。评估4562、项目总成本预测总成本为：37,085.75万元。建设成本为：33,684.16万元，其中包括土地开发费用、前期开发费、市政配套、小区配套及总体、建安费用、不可预见费，详见《投资估

4、算表》。经营成本为：3,401.59万元，其中包括销售费用、管理费用、财务费用。计算方式如下表：评估*注：经营费用中广告费用和推广费用列支到整体项目营运测算中去单位：万元评估3、利润分析（1）项目利润分析住宅及商业部分销售成本利润率为：14.82%；全部销售成本利润率为：21.58%。详见损益分析。（2）项目损益分析损益分析根据销售建议及收入估算分《住宅及商业部分销售损益表》和《住宅、商业和车位全部销售损益表》进行。（3）利润分配公司在缴纳所得税后，根据公司发展的战略要求进行税后的利润分配或计提公益金和公积金。评估单位：万元评估评估单位：万元4、项目现金流

5、量分析基准收益率：6%，接近银行同期贷款利率；内部收益率：20.44%（项目一期全部投资）；累计净现值：2573.88万元（按6%的折现率测算）；静态投资回收期：1.96年（项目所得税后），动态投资回收期：2.02年，小于项目建设期。评估单位：万元项目全部投资的内部收益率为20.44%远高于银行同期贷款利率；表明该项目从全部投资角度盈利能力来看盈利能力已经超过了行业基准收益率，在财务上可以接受。[分析]累计净现值负值最大是在2006年的第四季度，即为累计现金流出最高点，故2006年第四季度是贷款的最佳时间节点。单位：万元评估5、盈亏平衡分析说明：经过测算，

6、项目总成本略高，盈亏平衡点是80.10%，即当销售收入达到36494.217万元即销售周期刚进入2008年第一季度时，此时住宅销售量达到92.6%，商业销售量达到35.2%，即可达到盈亏平衡。以下就初始售价变化和建安成本变化对本项目税前利润的影响作项目的抗风险能力分析。（1）销售售价变化对税前利润的影响控制总成本不变，住宅销售售价和商业售价变化（2）建安成本变化对税前利润的影响控制销售价格不变的，建安成本变化评估（1）销售售价变化对税前利润的影响在控制总成本不变的情况下，住宅销售售价和商业售价同时下降约15%，本项目利润为零。说明：本项目有一定抗市场和政策

7、风险能力。评估（2）建安成本变化对税前利润的影响在销售价格不变的情况下，建安成本升高25%以上，本项目利润为零。说明：本项目抗建设期间突发性风险能力较强。评估[分析]总体而言本项目抗风险能力较强，但总成本较高，尤其是建安成本，为了获得更大的利润空间，应加强工程成本控制。成本控制与项目利润益计算内部收益率的关系详见敏感度分析。6、敏感性分析评估从表中可以看出当降低建设投资成本尤其是建安成本的情况下，项目的利润率提高较多，同时增强了项目抗市场风险能力。同样当住宅和商业的市场销售价格同时提高时项目的收益水平也相应提高。[分析]因此项目成本和市场销售价格是影响本项

8、目收益的最主要主要因素，加强成本控制和市场销售营销策略是提高项目收