2008中国房地产上市公司top10研究报告

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1、2008中国房地产上市公司TOP10研究报告(首发)一.研究背景与目的由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”，自2003年开展中国房地产上市公司TOP10研究以来，已连续进行了六年，其研究成果引起了社会各界特别是机构投资者的广泛关注。2007年来，沪深300指数（399300）全年收于5385.10点，相比年初涨幅达163.84%，为众多投资者带来了丰厚的收益，IPO及增发融资额、资产注入及重组、证券账户开户人数等各项指标屡创新高。进入2008年后，受国内外宏观经济波动和相关政策影响，沪深股市“持续下跌”，

2、沪深300指数更是在2008年4月22日创下了近一年来的新低3122.39，相对去年最高点已下降46.82%。地产指数同日创下1457.28的低点，相对去年历史最高点下跌达56.06%，跌幅超过同期大盘近10个百分点。中国房地产TOP10研究组在总结过去五年“中国房地产上市公司TOP10研究”的基础上，结合中国房地产行业和证券市场的发展现状，本着“公正、客观、准确和全面”的原则，对此次研究的评价理论和方法体系进行了改进，力求更准确地反映房地产上市公司的市场表现和未来前景，为投资者提供科学、全面的投资参考依据。二.研究结果及分析2.1.整体发展状况分析（1）房地产上市公司总资产大幅上升，在

3、港上市公司总资产均值突破200亿元房地产上市公司（根据上市地点将其分为“沪深房地产上市公司”、“中国大陆在港上市房地产公司”、“中国大陆在其他境外市场上市房地产公司”，其中其他境外市场上市公司指在除香港以外的其它境外市场（包括新加坡、美国、欧洲等地交易所）上市的中国房地产公司）总资产规模近三年来持续上涨，截至2007年底，沪深房地产上市公司总资产均值已由2005年的26.40亿元上升至58.21亿元，大陆在港上市公司总资产均值达236.37亿元，是2005年同期的近3倍。在其他境外上市房地产企业总体规模较小，2007年总资产均值为35.87亿元，远低于同期沪深上市房地产公司和大陆在港上市

4、公司的平均水平。（2）营业收入稳定增长，新上市企业表现突出2007年，房地产上市公司的营业收入总体保持了持续、稳定的增长势头。沪深房地产上市公司营业收入均值达16.89亿元，同比增幅为55%，但其中28%的公司出现负增长，状况堪忧。在港上市企业营业收入均值接近50亿元，同比增幅约60%，收入规模和增速均高于同期沪深房地产公司。境外上市企业营业收入均值约为8亿元人民币，同比增幅为30%。新上市公司2007年各项指标表现突出，碧桂园2007年营业收入达到177亿元，同比增幅高达123.37%；SOHO中国营业收入达69.54亿元，同比增长近3倍。（3）多数企业EVA呈增长趋势，少数沪深上市公

5、司EVA下降在港上市房地产公司规模性和盈利性优于在内地上市房地产企业，近百家沪深房地产上市公司中，超过60%的公司2007年EVA为负，而在港上市的房地产公司中，EVA为负的企业数量不足20%。沪深上市EVA为正公司均值由2006年的1.38亿元上升至2007年底的1.44亿元。在港上市均值为负公司2007年情况有所好转，从上一年的-2.01亿元提高至-1.33亿元，EVA为正公司均值由8.29亿元上升至9.60亿元，财富创造能力稳步上升。（4）房地产上市公司盈利能力大幅提升，主要盈利指标增幅较大2007年，房地产上市公司的盈利能力显著提高，沪深上市公司总资产收益率（ROA）均值达5.3

6、2%，较2006年提高1.41个百分点，部分企业超过10%，体现出较强的盈利能力。净资产收益率方面（ROE），2007年沪深房地产上市公司该指标均值达到14.48%，同比提高4.17个百分点，平均EPS（每股收益）从2006年0.148元提高到2007年的0.35元，增幅超过100%。（5）资产负债率大幅走高，短期风险值得关注沪深房地产上市公司资产负债率在2007年大幅上升，突破了70%大关，并于2007年底达76.49%，与上年相比提高了7.39个百分点，负债风险显著提高。但数据显示，少数资产负债率极高的企业尤其是ST企业对上市公司整体负债水平影响较大，资金情况较好的企业，资产负债率仍

7、然稳定在60%左右，部分持有物业比例较大的企业，如北辰实业、中国国贸、陆家嘴的资产负债率更是仅在40%-50%之间。沪深房地产上市公司流动比率稳定在1.7-1.8的水平，短期偿债能力仍有待提高，特别是2007年末以来，部分城市房地产市场交易量下降明显，给房地产上市公司带来的短期经营风险不容忽视。2.2.2008沪深房地产上市公司TOP10研究（1）2008沪深房地产上市公司综合实力TOP10截至2007年末，沪深房地产上市公司综合实