物流地产研究报告

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1、物流地产研究报告二、物流地产行业分析三、物流地产行业案例分析目录一、物流地产简介四、总结一、物流地产简介1.1、物流地产——物流服务和地产服务一体化相互结合的产物投资商：地产开发商、物流商、电商、零售商、专业投资商等；投资载体：综合物流型、商贸物流型、生产服务型和货运服务型等；客户：制造商、电商、零售商、物流公司等；收入来源：租金、管理费、服务费、税收优惠、土地升值等；一、物流地产简介1.2、物流地产的特点集约化与协同化；规模化与网络化；绿色化与低碳化；物流地产投资规模大依赖增值服务长期回报稳定一、物流地产简介1.3、物流地产的开发模式注：数据来自中国物流与采购联

2、合会于2008年发布的《第二次全国物流园区（基地）调查报告》一、物流地产简介1.4、物流地产的运营模式地产商负责投资开发和物业管理，入驻企业负责具体操作；物流商自有地产，自己经营管理；地产、物流商合作经营；由第三方牵头，联系物流商与地产商合作经营；一、物流地产简介1.5、国内外物流地产的发展概况国家现状发展模式德国从20世纪80年代中期开始建造物流园区，现在全德已有33个物流园区，平均面积在1.4平方公里左右；联邦政府统筹规划，州、市政府扶持建设，组建发展公司企业化管理，入驻企业自主经营的模式；日本从1965年起，日本先后在22个城市建立了20多个大规模的物流园区

3、，平均面积在0.74平方公里左右；物流园区属于公共设施，采用“宏观上统筹调控，微观上自由开放”的发展模式：由政府牵头确定市政规划，决定物流园区选址、收购土地，然后以生地价格出售给各物流行业协会；中国物流园区始于1998年建立的深圳平湖物流基地。截至2008年，全国已有475家物流园区。2009年博科资讯物流供给链研究中央发布研究报告，称物流园区空置率已达60%；多种发展方式并存。各级政府虽积极参与，但缺乏统一规划，影响区域合理布局，物流地产处于冰火两重天；二、物流地产行业分析2.1、物流地产行业五力分析模型介绍行业内竞争情况资源供应情况行业壁垒替代威胁市场需求情况

4、二、物流地产行业分析2.2、资源供应情况：虽有政策扶持，但总体趋紧积极的一面：政策利好，区域经济发展规划催生物流业集聚区的形成和快速发展；出于对工业的扶持，工业用地价格相较住宅及商业用地尚处于低位；物流基础设施建设稳步推进，各地物流条件明显改善；消极的一面：仓储物流新增用地供应不足；物流企业取得土地难度较大；土地取得成本不断增加；二、物流地产行业分析链接：各地物流十二五规划广东省：培育和建设30个省级物流园示范区；100个产业集聚度高、发展特色鲜明的现代服务业集聚区；建设一批具有专业性或综合性的区域商贸物流中心；浙江省：选择一批不同层级、不同规模、不同特色的物流园

5、区，引导有序发展；江苏省：重点打造20个对物流业发展具有较强示范带动作用的综合物流园区，40个对行业物流发展具有示范带动作用的专业物流园区；天津市：建设海港、空港、开发区八大物流园区，推动物流中心和专业配送中心建设，形成海陆空相结合的现代商贸物流发展区；深圳市：鼓励园区开发，促进民营专业物流园区（中心）发展；…………………………二、物流地产行业分析链接：2011年全国130个城市不同类型土地成交楼面均价二、物流地产行业分析链接：国内物流基础设施建设情况截至2010年底，高铁运营里程达到8358公里，居世界第一位；截至2011年底，高速公路里程达到8.4万公里；截至

6、2010年底，定期航班机场达到176个，五年新增35个；此外，截至2010年底：全国内河通航里程达到12.4万公里，五年新增和改善4181公里；沿海港口深水泊位1774个，五年建成661个；通过能力达到55.1亿吨，新增30亿吨；二、物流地产行业分析链接：仓储物流新增用地供应不足注：其他用途包含公用设施、公共建筑、交通运输、水利设施、特殊用地等本图表根据国土资源部公开数据编制45%46%37%37%36%35%二、物流地产行业分析链接：物流企业取得土地难度较大新增建设用地必须符合土地利用整体规划和年度供地计划安排；相对于住宅、商业用地的竞争，工业用地处于劣势；物流

7、企业与生产企业、电商企业竞争土地时，往往处于劣势；二、物流地产行业分析链接：土地取得成本不断增加注：数据来自国土资源部网站；二、物流地产行业分析2.3、物流地产的市场需求情况：供不应求，需求强劲国内物流业、电子商务、零售业的快速发展带来物流用地的需求；外资企业在中国快速发展的需求，需要租用大量的仓储设施；中国仓储协会发布了《全国仓储业发展指数》，该报告显示，2010年，全国通用仓库需求总面积为7.01亿平方米，实有仓库面积为5.5亿平方米，全国仓库供需指数为0.785；世邦魏理仕研究报告显示，中国5.5亿平方米的存储空间，只有580万平方米可以算得上是“甲级”现代

8、物流设施。