龙岗中心城房地产市场调查报告

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1、龙岗中心城房地产市场调查报告龙岗中心城房地产市场调查报告二00四年二月十四日前言招商地产首度进军龙岗市场，这一动作曾在业内引人注目，也引发了许多关于该区域市场未来的种种预测猜想。市场虽然有诸多的评论，而项目本身却是实实在在的，也必然生存于这一市场中，生根发芽，开花结果。建华公司非常荣幸接受委托，进行该项目的前期调研策划工作，凭借在龙岗长期的工作经验和踏实勤奋的工作作风，力求为该项目提供全面而客观的市场建议和项目建议，并在项目前期调研工作中付出了应有的努力。前期市场调研工作，需要解决的问题主要包括以下方面：1、重要个案分析及市场普遍特征；2、需求市场，包括市场需求分析

2、及客户分析；3、供给市场，包括市场供应分析及竞争分析；4、商业市场，包括总体商业市场及社区商业分析；5、未来中、高端市场的机会与风险分析；6、关于中心城市场的调研结论。前期市场调研工作开展方法和完成时间基本安排如下：一、调查技术设计1、调查所持有的原则本次调查具有很强的针对性，专项服务并充分满足本项目各层次的需要，须客观、准确、及时及具有前瞻性，注重技术性规范操作，采用定性分析与定量分析、理论与案例相结合的方式来进行。2、主要调查渠道：楼盘工现场/物业管理处/政府统计部门/开发及中介企业/会议及焦点（小组）访谈/其他公开资料/等。3、调查方法：兼顾一手和二手资料。现

3、场观察/访问/座谈会/资料查阅和整理人员及质量控制：1）分两个工作小组同时交叉进行；2）高级专业人员对误差进行质量核对调查；3）外聘专家协助监控。4、楼盘样本数额：所有在售商品房、3年内待建住宅项目及所需的已售项目。二、调研执行时间和人员安排时间项目12月1月2月责任人24273049141951015调查设计实地调查核对调查数据分析文稿撰写补充调查方案会审方案提交目录第一部分12个典型项目…………………...5第二部分需求……………………………..84第三部分供给……………………………135第四部分商业……………………………154第五部分中高端市场的机会与风险……

4、172第六部分结论……………………………178第一部分12个典型项目目录第一章片区概要……………………………7第二章典型个盘介绍及基本点评………10城市花园…………………………10碧湖花园…………………………13新亚洲花园………………………17紫薇花园…………………………25九州家园…………………………28欧景城……………………………30和兴花园三期……………………33吉祥来花园………………………36雅豪祥苑…………………………38香林玫瑰花园……………………41俪景鸿都…………………………44叠翠新峰…………………………47第三章市场现状及总体开发水平……….51

5、一、分类市场……………………………..511、消费者………………………………512、产品…………………………………..513、营销…………………………………..60二、市场总体开发水平……………………721、总体市场特征………………………..722、项目开发模式………………………..76小结……………………………………………83第一部分12个典型项目************************************************************************第一章片区概要龙岗中心城的房地产发展经历了两次高潮，一是1997之前，龙岗设

6、区，市场快速启动后又陷入一个进退两难境地之中。二是2000年以后，随着新亚洲花园等大盘启动而带来的，市场总体仍表现得不很稳定，2003年住宅市场低迷，与商业火爆形成强烈的不均衡表现。随着近期市场多重利好及星河、招商等进军龙岗，中心城房地产新一轮开发热潮是否能够出现尚待考验。一、房地产片区1、城市结构划分中心城规划面积32平方公里，核心区划2.82平方公里，规划人口25-30万，在城市结构方面，中心城分为东、西、南、北、中五个组团。东组团：为行政活动中心。由区委区政府办公大楼及其各部门办公场所和图书馆、博物馆、展览会议中心、影剧院、学校等文化设施以及国家公务员宿舍区、

7、生活区等组成；南组团（深惠公路两侧）：主要发展第三产业。以高层办公楼、公寓、宾馆、酒家、金融机构、购物中心、商业区等组成；西、北组团：主要发展竽的工业，以轻工业、高科技产业等为主；中组团：由中央公园组成。五个团级将分期进行。东组团的开发建设已全面铺开，南组团已初具雏形。2、房地产片区划分东组团：行政办公区域。建设路—德政路—龙翔大道板块，06号地块；南组团：主要发展第三产业以居住、商业为主。龙城南路——龙翔大道——如意路——深惠路沿线两侧，03、04、33、34、36、35、61、62、59、60、57、58、55、54号地块组成；西北组团：现代工业区。清林中路