2013年威宁县基准地价使用说明及修正系数表

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1、〖威宁县基准地价修正体系及使用说明〗2013威宁县基准地价修正体系及使用说明威宁县国土资源局贵州恒鉴不动产评估有限公司二O一三年七月24〖威宁县基准地价修正体系及使用说明〗2013威宁县基准地价修正体系及使用说明一、基准地价修正系数表的编制基准地价修正系数表是采用替代原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系。以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价。(一)城区修正体系的因素选择及权重确定影响城镇内部不同地块宗地地价的因素主要有区域因素和

2、个别因素。根据威宁县发展现状，确定宗地地价影响因素及各因素权重，权重值的确定采用因素成对比较法。确定的具体结果见下表：表1商业用地宗地地价影响因素、因子及权重值表影响因素权重值影响因子权重值商服繁华度0.34距商服中心距离0.34交通条件0.26道路类型0.14距离公交站点0.12自然环境条件0.12坡度0.04环境质量状况0.08宗地条件0.18临街状况0.09临街宽度0.09规划要求0.10土地利用类型0.05规划发展影响0.0524〖威宁县基准地价修正体系及使用说明〗表2住宅用地宗地地价影响因素、因子及权重值表影响因素/优劣程度权重值影响

3、子因素权重值商服繁华度0.18距商服中心距离0.18交通条件0.16道路类型0.08距离公交站点0.08公用服务设施条件0.15距中小学0.05距医院0.05距绿化广场0.05基础设施0.15供水保证率0.05供电保证率0.05管道煤气0.05规划要求0.10土地利用类型0.05规划发展影响0.05自然环境条件0.12环境质量状况0.06坡度0.06宗地条件0.14临街状况0.07面积形状0.07表3工业用地宗地地价影响因素、因子及权重值表影响因素/优劣程度权重值影响子因素权重值产业聚集程度0.29产业聚集程度0.29交通条件0.25对外交通条

4、件0.13距离火车货运站0.12基础设施0.24供电保证率0.12供水保证率0.12规划条件0.10土地利用类型0.07交通管制0.03环境条件0.06坡度0.03环境影响度0.03宗地条件0.06面积形状0.03(二)各因素影响地价修正幅度的计算1、修正幅度值的计算。24〖威宁县基准地价修正体系及使用说明〗根据《城镇土地估价规程》，宗地地价修正幅度值的计算以级别或区域为单位，在调查各级别或区域中正常土地收益的上限、下限值的基础上，分别以土地收益值同基准地价折算的级别或区域平均年土地收益值相减，得到各土地级内商业、住宅、工业用地宗地地价上调与下

5、调的最高值。上调幅度的计算公式为:Ⅰnh-Ⅰcb　F1=──────×100％Ⅰcb下调幅度的计算公式为:Ⅰcb-Ⅰnc　F2=──────×100％Ⅰcb式中:F1—上调最大幅度F2—下调最大幅度Ⅰcb—基准地价折算的年收益(平均收益)Ⅰnh—级别正常土地收益的最高值Ⅰnc—级别正常土地收益的最低值按修正幅度值，将各有关地价点定为优、较优、一般、较劣、劣五个标准。2、各因素修正幅度值的确定影响宗地地价各因素修正幅度值的确定按下式计算：Fi=F×Wi式中：Fi为某一因素上（下）调的最大幅度值F为某用途某均质地域上（下）调的最大幅度Wi为某因素（

6、因子）影响权重以基准地价为一般水平，其修正系数为零。在一般水平面与上（下）限价格之间，内插条件较优（劣）的修正系数，一般为Fi24〖威宁县基准地价修正体系及使用说明〗/2，同时确定较优（劣）条件下的地价标准。3、更新基准地价修正说明表及系数表更新基准地价修正表的同时，要更新与各种修正系数对应的因素指标说明表。按优、较优、一般、较劣、劣确定各种地价标准下的因素修正系数，确定地价修正系数对应的因素条件，从而编制出各均质地域、各用途基准地价修正系数表及说明表（见附表1-14）。附表1威宁县城区商业用地宗地地价影响因素修正系数说明表影响因素优劣程度影响

7、子因素优较优一般较劣劣商服繁华度（距商服中心距离）Ⅰ级地<100米100—200米200—300米300—400米>400米Ⅱ级地<250米250—350米350—450米450—550米>550米Ⅲ级地<400米400—500米500—600米600—700米>700米Ⅳ级地<600米600—800米800—1000米1000—1200米>1200米交通条件道路类型混合型干道＞20米生活型干道15-20米交通型干道10-15米支路5-10米巷道＜5米交通条件便利较便利一般有少量车到达不通车自然环境条件坡度0-5度5-15度15-25度25-3

8、5度35度以上环境质量状况环境整洁，绿化率高，无污染环境整洁，有一定绿化有轻微污染环境较乱，有一定污染环境脏乱，污染明显宗地条件临街状况十字路口丁字路