青岛xx楼盘营销策划方案

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1、青岛xx项目营销策划方案思考问题请大家预估一下我们项目未来1-3年将达到的价位是多少？通常计算真实通货膨胀率的方法是：官方数据×4根据近几年的真实通货膨胀率都＞15%可以看出：人民币每年以超过10%的速度在贬值！方案大纲：一、市场分析二、项目分析三、项目定位四、销售策略五、市场推广六、营销管理七、预算市场分析-宏观市场现状-区域市场现状-消费者现状分析市场分析市场分析：----------宏观市场现状---由于房地产市场过热，部分一二线城市房地产泡沫过高，国家通过一系列房地产行业政策、土地政策、金融政策对房地产市场进行干预。房地产市场从2011年进入寒冬期，成交量急剧下

2、滑，客户观望情绪浓厚。---针对当下多数开发商采取的降价策略，购房者明显对降价产生了“抗体”，降幅小了，不买账。降幅大了，使其他项目跟风，最后助长了客户“买涨不买跌”的心态。---2011年房地产调控贯穿始终，调控政策出台的密度、力度均超过2010年，限购、限贷、限价、保障房四个方面不断加码，调控房地产市场的总体走势。截止到2012年3月，调控效果显现，预计今年调控效果将会进一步放大，房地产市场价格开始有所回落市场分析：----------区域市场现状截止到2012年2月1日，青岛各区存量房情况如下：市场分析：----------区域市场现状1、可以了解到青岛楼市压力最

3、大的区域集中于西海岸，开发区胶南两地的新建住宅的市场存量跻身于青岛七区五市中的前三甲。2、目前开发区在售楼盘突破200个，同区域存量房数目巨大。导致同类产品竞争激烈。打折优惠楼盘比比皆是。3、近期随着山大医院附近几个楼盘在力度较大的降价开始后，无形之中给其他楼盘在价格上带来了较大压力。4、2012年第9、10两周（2.27-3.11）全市住宅新增供应量共计2020套约22.85万平方米，其中胶南市新增房源最多，套数占比达42.8%。全市住宅总销量3953套约38.2万平方米，房地产交易市场相对比较火爆，其中李沧区、黄岛区、城阳区、市北区四区住宅销量保持在4万平以上；住宅

4、存量共计103728套约1122.28万平方米；商品住宅签约均价7509元/平方米，较2012年第8周小幅上扬0.7%市场分析：----------消费者现状分析1、伴随着房地产市场的不断降温，投资客急剧减少，目前市场以刚性需求为主。2、在目前市场环境不好和前景不明朗的情况下，该不该买房成为一大热门话题（注意:是该不该买房而不是买不买的起房）3、现今市场中，楼盘的软性卖点和概念性卖点都引不起客户注意（比如：龙城御苑的“无敌海景”、山海湾“一山一海一河一溪”的环境卖点，金泽儒家关于“建筑美学”的卖点，金石国际广场“LOFT公寓”卖点等等）。现在客户更在乎的是实实在在可以带

5、来切身利益的卖点（比如莱茵小镇89平套三户型，青橙时代、秀兰禧悦山低于6000元/平均价。在市场持续低迷的情况下引起客户注意、支撑客户成交的元素发生巨大变化，客户需求有了新的转变自然景观建筑风格区位价值概念文化服务品牌第一选择虽然已找到客户需求变化但是各个项目都面临着几个相同关键词密集、激烈、严重同质、严重透支我们面临着一个非常严峻的局面：如何突出重围、用什么样的策略、面对什么样的客群项目分析项目分析-住宅项目区域分布-竞争对手分析-项目SWOT分析-现市场项目营销策略分析项目分析：--------住宅项目区域分布安子片区青岛地区与外地客户各占50%，当地购房者多以开发

6、区客户为主，如造船厂职工、中海油职工等，多为工薪阶层，也有部分市区客户在此投资及度假用，而外地客户中省内客户约占30%，以东营、淄博客户为主，省外客户约20%，以黑龙江、山西地区客户居多。保税区—山大医院板块楼盘多为开发区原住居民或长期在保税区周边工作的人员购买，约占总比例的70%，且多为自住或改善型住房；另外，也有部分投资客户，投资客户中青岛市、省内省外比例相当。主要用于投资，度假为辅。部分用于养老或自住。核心区板块客户中青岛市区占55%，以开发区原住居民为主，购买用途多为自住或改善性住房，部分用于投资，省内客户25%，以长期在此做工的人员或经常到此出差人员为主，以自

7、住和投资为主，部分用于养老或度假；而省外客户约占20%，主要用于投资，度假为辅，部分用于养老或自住。沿海板块沿海楼盘因其自然优势，吸引更多外地客户到此投资、度假及养老。其中外地客户占50%以上，省外同样以黑龙江陕西客户居多，省内同样以济南、东营、淄博客户为主。而本地客户中当地居住为主的客户减少，而青岛市到开发区投资的客户比例提高，约占到20%左右。项目分析:--------竞争对手分析主要竞争对手月亮湾由11层小高层，15、17、18层高层组成，共15个楼座。户型面积60—112平不等。其中73-87平套二、112平套三较我们项目有优势，