深圳商务大厦连锁开发项目策划案

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1、“9+2”商务大厦连锁开发项目策划案***2007年07月26日目录第一部分：项目策划概述第一章“9+2”商务大厦项目的背景及前景21.1项目概况21.2连锁开发的现实意义21.3项目前景分析3第二章“9+2”商务大厦项目总体策划思路42.1项目的定位、策划思路42.2核心目标——树立品牌42.3项目开发总建议52.4连锁项目开发前期工作的统筹安排（参考）5第二部分：项目的市场调研与可行性分析第三章“9+2”商务大厦项目投资环境与市场研究83.1项目投资经济形势分析83.1.1国内经济总体发展态势83.1.2“9+2”

2、泛珠地区经济发展势头良好103.2泛珠地区区域市场分析113.2.1泛珠地区房地产市场分析113.2.2微观房地产市场分析（以长沙为例）123.3区域市场发展及需求预测12第四章项目分析及评价143.1地块解析143.2项目SWOT分析143.3项目评价16第五章市场定位及项目评估175.1产品定位175.2消费者定位175.3价格定位（参考）18第六章项目开发建设与总投资估算206.1项目开发策略206.3项目开发建设安排206.2项目投资估算（参考）20第七章项目销售及经营收入测定217.1项目销售收入估算（参考）

3、217.2项目经营成本结算（参考）217.3项目利润估算（参考）22第八章财务与敏感性分析238.1项目现金流量（参考）238.2财务净现值与财务内部收益率（参考）238.3项目盈亏平衡分析和敏感性分析（参考）238.4项目开发经营主要风险及对策分析（参考）24第九章可行性研究结论与建议259.1项目拥有较好的投资环境与机遇259.2项目在经济上具有较强的可行性（参考）259.3项目实施的优势、难点及对策25第三部分：项目经营的策略与建议第十章项目营销推广策略与建议（框架）2810.1项目总体整合营销思路2810.2项

4、目主打广告与形象2810.3项目营销推广模式2910.4销售渠道及方式2910.5项目营销策略总建议30第十一章项目的规划与建筑设计建议（构想）3111.1项目规划设计建议3111.2项目建筑设计建议31第十二章项目开发的其他相关建议（参考）3212.1差异化生存3212.2物业服务3212.3直升机造势32第一部分：项目策划概述第一章“9+2”商务大厦项目的背景及前景泛珠三角区域包括广东、广西、海南、云南、贵州、四川、湖南、江西、福建9个省区和香港、澳门两个特别行政区，简称“9＋2”。内地9省区的区域面积为全国的五分

5、之一，人口占三分之一，经济总量占三分之一。加上香港和澳门两个特区，泛珠三角在全国的地位十分突出。这一区域所建立起来的共生共赢型经济体系，将成为中国未来经济发展的高速增长极。1.1项目概况近年以来，泛珠三角地区房地产投资呈大幅提高的势头，跨区域合作的房地产产业链正在形成。“泛珠三角区域合作”是中国迄今最大规模的区域合作。房地产业跨区域发展的大潮流与企业异地拓展的需求呼唤一个能够实现长年相互交流的商务大平台。在泛珠“9+2”背景下，以“会馆地产”、“主题地产”、“复合地产”和“连锁地产”为核心创意，为每年一届轮流召开的“珠

6、洽会”及会后日常合作与交流提供高品质的商务环境和合作平台，力争成为当地的标志性建筑，连锁经营，联动发展。本项目以“9+2”为统一冠名，结合“9+2”各区域文化特色，突出“商务”服务功能，力促泛珠“9+2”和谐发展。计划在泛珠“9+2”各省会城市（香港、澳门、广州、福州、南昌、长沙、贵阳、昆明、南宁、海口、成都）各建一栋，限建11栋“9+2”商务大厦，形成连锁地产业态之势，打造“9+2”商务大厦品牌。1.2连锁开发的现实意义泛珠三角区域合作机制开创了国内区域合作的新模式，为区域房地产业带来更开放的市场、更畅通的融资渠道、

7、更优惠的投资政策、更便利的交通条件，为房地产开发的发展和骨干企业的做大做强提供更广阔的市场空间。泛珠三角区域横跨中国的东部、中部和西部三大地带，加强这一区域的合作，特别是连锁开发这种大型房地产项目，可以使劳动力和资源由中西部向沿海地区流动，产业则由沿海地区向中西部转移，对于促进大珠三角产业升级，带动华南、中南、西南的经济发展，促进内地与香港、澳门关于建立更紧密经贸关系的安排的顺利实施，带动内地特别是经济发展相对滞后的西部地区经济发展，都具有重要的战略意义。1.3项目前景分析a、业界新动向---“生态CBD”概念（以长沙

8、为例）这是去年底业界前卫人士提出的新观点，认为从神农大酒店商务圈至省政府新址尚芙蓉路区域为今后长沙新CBD区域，也叫“生态CBD”（生态中央商务区）。早几年提出的长沙CBD的范围大致为以芙蓉路的中央广场为中心，东起韶山路、西至蔡锷路，南起人民路、北止展览馆路（即现营盘路），大约3平方公里的区域。建筑形态以高层和超高层为主，产业特征