工商银行x市分行房地产项目贷款风险管理

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1、工商银行X市分行房地产项目贷款风险管理第3章工商银行X市分行房地产贷款风险管理现状与分析3.1X市房地产市场的发育程度及影响因素3.1.1房地产开发与商品房交易以及国家经济形势相关房地产开发与商品房交易很大程度还上受到政府政策的控制，与国家经济形势紧密相关，政府对土地使用的控制，对环境保护的要求，尤其对投资规模和金融的控制，或者新税务政策的制订，都可能对房地产行业形成风险。如2008年12月，国务院出台购房营业税新政策，对贷款购买第二套及以上住房的贷款利率进行松绑，由各家商业银行自主确定；对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政

2、策。个人购买普通住房2年（含）以上转让免征营业税；2年以内转让的，对差额部分征收营业税，对住房的交易转让环节大开绿灯。2011年1月，国务院出台了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%(2010年为50%)，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，在实施过程中对三套及以上住房暂停发放贷款，限购限贷政策进一步升级。2013年2月，国务院出台五条调控措施，明确二手房交易要严格按20%征收个人所得税，国家近年来的历次调控政策均对房地产行业产生重大的影响。2012年，全国房地产

3、开发累计投资7.18万亿元，同比增长16.2%。全国商品房销售面积11.13亿平方米，比上年增长1.8%，其中，住宅销售面积增长2%，办公楼销售面积增长12.4%，商业营业用房销售面积下降1.4%。全国商品房销售额6.45万亿元，增长10%，其中，住宅销售额增长10.9%，办公楼销售额增长12.2%，商业营业用房销售额增长4.8%。另外，全年新开工建设城镇保障性安居工程住房781万套(户)，基本建成城镇保障性安居工程住房601万套。2012年，货币政策适度放松，央行在2012年2月和5月分别两次下调存款准备金率，下调幅度均为0

4、.5个百分点；6月和7月期间，央行两次下调存、贷款基准利率，适度宽松的货币环境让房地产行业的融资环境较2011年有所好转。133.1.2房地产市场主要是地区性的市场虽然政策的调整为全局性的，但从影响波动看，房地产市场的地区性差异较大，当地的经济发展水平与居民收入对市场的影响较大，不同地区具有明显的差异，与当地的供需数量结构、供需结构有较大关系。以X市地区为例，2008年以来，受全球金融危机影响，国内房地产市场急剧变化，部分一线城市房价下跌，商品房成交量下跌。该地市为三线城市，受调控影响较大城市幅度要小的多，当时市政府加大控制，

5、整顿市场秩序，，加大保障性住房建设力度，扩大了廉租住房保障范围，并出台税费优惠政策，降低了商品房和二手房交易环节税费，住房二级市场明显活跃。2009年-2010年，该地市房地产市场呈现量价齐升的态势，受当时国内环境一定影响，但主要仍是当地的市场基础稳固因素，整体看，房地产市场基本健康。2012年X市国民经济保持平稳较快增长，实现地区生产总值(GDP)2230.56亿元，按可比价格计算，比上年增长12.1%。其中第一产业增加值244.39亿元，增长5.2%；第二产业增加值1208.65亿元，增长14.7%；第三产业增加值777.

6、52亿元，增长10.2%。三次产业比例由上年的11.8:54.3:33.9调整为10.9:54.2:34.9。固定资产投资完成1401.62亿元，增长23.4%。其中，第一产业投资21.07亿元，下降16.6%；第二产业投资725.45亿元，增长29.6%，其中工业投资703.92亿元，增长28.9%；第三产业投资655.10亿元，增长30.4%。三次产业投资比例由上年的2.2:55.2:42.6调整为1.5:51.8:46.7。其中，第三产业投资增长高于全市投资平均增幅7.0个百分点。基础设施投资119.1亿元，增长35.4

7、%。工业投资中，技术改造投资420.2亿元，增长19.7%。新兴产业完成投资100.7亿元，同比增长41.0%。固定资产投资规模亿元以上施工项目401个，增长47.4%，完成投资654亿元，增长65.8%。房地产开发投资完成141.31亿元，增长20.1%，其中住宅投资112.88亿元，增长17.7%。房屋施工面积1514.76万平方米，同比增长11.6%，其中住宅施工面积1244.38万平方米，同比增长5.4%。商品房销售面积432.5万平方米，同比下降3.9%。商品房销售额152.86亿元，同比增长3.8%。3.2工商银行

8、X市分行房地产贷款风险管理现状3.2.1工商银行X市分行房地产项目贷款数据指标情况工商银行X市分行房地产项目贷款情况与当地房地产行情的发展趋势基本一致，该行根据当地市场的发展培育情况，紧跟行情，有序组织房地产项目贷款的投放与收回，贷款情况基本与当地房地产市场发展趋势一致。近三