对《物权法》车位权属规则的检视与完善

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1、对《物权法》车位权属规则的检视与完善关键词:车位物权法建筑物区分所有权内容提要:我国《物权法》规定车位权属处届理“应当首先满足业主的需芭要”的表述过于概括，“其苗它场地”所指不明，约定归仃属不切实际且有违法律体系的一致性。应立足我国国情兆，从车位的性质、类型、功糇能、土地使用权的状况、车梨位权属所涉及的利益关系等匈方面加以分析，借鉴国外立法例，在坚持小区车位应当炅首先满足业主需要的立法宗醵旨下，完善《物权法》的车绠位权属规则。诽一、对《物权法》车位权属越规则的检视《物权法》祝第74条第1款规定彰显了诧19/19立法者维

2、护业主利益的价值ㄧ选择，对于构建和谐社区、猾维护社会稳定无疑具有积极意义。但其表述过于概括，叭极易发生理解上的分歧。譬如，“首先”应是业主对小厚区车位享有同等条件下的优先购买权、优先承租权。[鬼1](p35)“首先”不燥同于“优先”，对其理解应拄服从保护业主利益的立法目蔷的。[2](p92)“首栉先”是不区分条件地优先满缭足业主的需要。[3](p剔158)车位的购买数量应爝在合理范围之内，且只是用︵于生活用途，不得用于经营璜用途，合理的数量并不限于一户一个。[4](p83ｑ)这种规定的模糊性，导致戥司法与执法实践难

3、以操作。为此，最高人民法院关于《谓审理建筑物区分所有权纠纷醐案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释杌》)第5条规定，建设单位魔按照配置比例将车位、车库沔，以出售、附赠或者出租等硫方式处分给业主的，应当认娉定其行为符合《物权法》有私关“应当首先满足业主的需跫要”的规定。但《解释》仍募欠具体。据笔者对广州市房蝙地产权登记交易中心的调研华，办理车位产权登记的难点哆就在于如何认定该车位是否坏已“首先满足业主的需要”夼?当事人通过法院强制执行中的拍卖取得车位的，是否试受“首先满足业主的需要”趄的限制?可见，这种模糊规

4、寮定亟待改进，否则势必埋下逗纠纷的隐患，影响立法目的箐实现。LoCalhost从表面来看，《物权法》第74条第2款规定尊重当苡事人的意思自治，顺应市场蝇经济的基本要求，十分合理逐19/19。然而，立足我国现实与相关立法，审视其实施现状，㈠就不得不质疑其合理性。在勐我国，小区车位至今仍然供不应求，属于稀缺资源;房弁地产市场基本处于卖方市场肀，缺乏竞争;国家和地方政达府对小区车位的价格缺乏管灯制。《物权法》第74胗条第3款规定明确了归属业雾主共有车位的类型，但也不≯乏缺漏之处。其一，“其它驶场地”所指不明，易滋争议馓。有

5、人认为，“其它场地”谠是指未纳入建筑区划的其它循场地，主要是指未纳入建筑区划的空地。[5](p6些02)还有人认为，“其它场地”不宜以“是否纳入建筑区划”为判断标准，不应位局限于“土地”，在解释上旅与“土地”同其意义者，亦М在之列，包括:首层架空层飘、结建人防工程等。[6]窠(p19－20)可以说，邃至今首层架空层车位、地下芬车位的权属仍不明确与此不百无关系。其二，车位共有权鲇的内容不清晰。如业主共有袷车位是否可以出售?谁有权煞出售?谁有权买受?所取得哐的是车位所有权还是专用权睽?所得收益归谁等问题，由仨于涉及小区的

6、和谐发展或具椿有一定的专业性，须由《物锓权法》加以明定。二、觎对车位法律性质的分析19/19鹇有学者认为，车位不是独立格的特定物，不能成为单独的и交易客体。[7](p51)那么，车位是否是独立物硎?通说认为，独立物是指依逡社会观念认可的、得以一“︱完整”之物存在的物，易言诶之，是此物与彼物可依人为划分而独立者。[8](p滕80)关于独立物的判断标准，从古至今不断演进，但录无非是强调物要有形式上或疽观念上的独立性、使用上的哑独立性，以便在其上设定一个独立的物权，满足人们生万产生活的需要，维护交易的龙秩序。停车场或车库

7、形式上缡为“一物”，但为了停车需棍要和交易便利，人们人为在其中通过划线等方式明确一え个个车位的范围并作为单独的交易对象，因而车位具有绢观念上的独立性。同时，车﹁位具有停放车辆的特定用途麽，人们可以通过公共车道和出入口驾驶汽车出入车位，膳实现对车位的利用，无需借拮助其它专有部分，因而车位沆具有使用上的独立性。据此苈，可认定车位为独立物。《パ物权法》第74条第2款关仡于车位可以出售、附赠或出弈租的规定也已暗示这一点。刍既然如此，车位就不是区分却所有建筑物的重要成分。在铯德国，重要成分的判断标准前是:物与物之间的关系如此团

8、紧密，以致如果分离，则会┍使一物遭到毁坏、损害或丧处失效用。[9](p24)僭显然，车位不符合该标准。作为独立物的车位就具备构成专有部分的可能性，可跆以被认定为专有部分，成为ム专有权的客体，由业主或开彳19/19发商享有专有权，通过登记盏取得独立的产权证书，可以单独流转。许多国家和地区桌不乏将车位认