中华百货商业计划书

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1、中华百货商业计划书第二章项目简介2.1市场机会说明1、项目所处的广州市大型购物中心——中华广场目前缺少大型主力店和百货业态。2008年“吉之岛”百货由于种种原因撤出了中华广场，替代者“百佳”生活超市面积只有3000多平方米，这样一来中华广场就缺少了大型主力店对整个购物中心的支撑。按照国内外经验，成熟的购物中心一般零售业态占50-70%的经营面积，主要经营品类为服装、化妆品、鞋类、皮具、饰品这些需求量大的商品；餐饮、娱乐、休闲业态等则占据余下的30-50%。2、适逢中华广场内的五层整层需要进行经营项目转型

2、改造，可以腾出足够的场地和面积用于本项目。五层的建筑面积为14022m2，原经营中华现代家居项目，主要经营家具、家居用品和定制式家具，有皮匠大师、红苹果、简美、慕思凯奇、健威等广州市场上比较知名的家具品牌。在中华广场开业之初，解决了十多万平方米商场同时开业“填场”的需要，完善了商品结构，丰富了商品种类，在本地消费市场和家居行业中具有一定的知名度，拥有一定规模的消费人群。但近几年来，家居商场难以承受市区商业物业逐年提高的租金水平，在北京、上海、深圳这些大城市中心区的购物中心基本都已不再经营家居产品，如广州

3、天河城广场已从2006年起结束家具经营业态，代表了购物中心业态演变的大势所趋。五楼家具项目面临上述同样的问题，平均租金仅为100元/m2，在广州市三大购物中心的同一楼层中是最低的，从经济效益角度出发必然要对五楼经营项目进行改造。3、项目上马具备相当的有利条件。首先是中华广场的品牌效应，得益于优越的地理位置、准确的市场定位和较高的知名度，中华广场拥有巨大的消费群体和较强的辐射力，品牌商进驻的意愿较强。其次是周边高级住宅、党政机关、大学、著名中学、医院、企事业单位密集，拥有几十万稳定的消费人口，消费需求旺盛

4、；发达的交通也带来巨大的外来人流，中华国际中心写字楼本身也带来数万的潜在消费者。这些群体的消费能力较强，对品牌的忠诚度高。再次，未来几年零售业的发展前景较好，国内生产总值和居民收入都呈现较快增长，居民的消费需求和消费能力也不断得到提高，表现在社会消费品零售总额连年提高。虽然受到金融海啸的冲击，社会消费品零售总额仍然保持了2位数的增长，零售业发展仍处在黄金时期。4、项目与中华广场现有业态将形成互为补充，相互促进的关系中华广场商场各楼层功能分布如下：负一层：时尚名店城（档次相对较高品牌服饰）、运动城、国美电

5、器一层：流行服饰、珠宝、钟表、饰品、收藏品等二层：H&M、sephora等潮流服饰和化妆品综合店三层：百佳超市、潮流天地四层：中华数码城，主要进行手机、数码产品五层：原中华现代家居城，经营家私六层：凤凰文化城、印象制品、书屋、玩具、部分餐饮七层：中华美食城，经营中餐、韩国日本料理、快餐等八层：五星级豪华电影城中华广场电影城，力美健身俱乐部。九层：KTV十层：商务港（小型办公室）总体上中华广场场内场内有知名品牌商家也有个体户经营，小业主的业态组合较为零乱，档次区分也不鲜明，但总体处于中档水平。其中1层以小

6、业主居多，品牌较杂，档次参差不齐。在有统一规划的几个楼层中，-1层是后期重新定位的楼层，偏向国际品牌，店面形象优越，档次属中端偏高；2层有H&M作为前区主力品牌，但后去由于平面动线规划不佳，而且为引入H&M牺牲了一些客流通道，因此品牌引进并不理想。3层百佳属于生活超市，以食品和日用品位主要商品；形象产品中档偏高；4层以上均为单一业态楼层，主要是美食、娱乐健身，作为中华广场功能配套楼层。本项目经营项目、市场定位、档次和其他楼层的业态有较明显的区别，能够产生协调效应，起到互为补充、相互促进的正效果。2.2项

7、目及产品简介1、经营地址：项目的经营地址为广州市中山三路33号中华广场五层全层，建筑面积14022㎡，实用面积66%约8800㎡。经营商品所需的的库房约需1000㎡，分两个途径解决，一是商品包装较小的，可以直接在经营区域内适当划出小部分；其余在中华广场内其他楼层中一些条件限制不能用作经营用房的地方设置。2、经营产品：由于经营面积相对有限，不可能经营全百货，且食品及日用品等日常生活必需品已有三层的百佳超市经营，所以项目主要经营时尚饰品、服装及配饰、鞋帽、皮具、化妆品等。有些品类短缺，品牌特别是知名品牌少，

8、填补中华广场整体经营业态、商品空白除了实现五楼效益增长外，还能对整个中华广场起到很好的带动作用。3、经营方式：自营百货，具体形式3种，以品牌联营、扣点分成为主，部分场地直接出租为辅，还有小部分考虑直接从品牌商买断商品进行销售。4、项目投资规模：项目投资主要包括公司收购、注册资金投入、场地装修、品牌招商、项目宣传推广等，预计投资规模2098万元。5、项目营业规模：预计年营业规模第1年5500万，往后逐年递增，第4年接近1亿元。6、项目效益预计