2017年房地产经纪人考试重点摘要--3-2第六章房地产经纪专业基础-1

《2017年房地产经纪人考试重点摘要--3-2第六章房地产经纪专业基础-1》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、房地产经纪专业基础整理数据来源：2016年全国房地产经纪人职业资格考试用书房地产经纪专业基础房地产价格１、是和平地取得他人的房地产所必须付出的代价。２、它通常用货币来表示，一般也是用货币来偿付。３、房地产与其他任何商品一样之所以有价格，是因为具有有用性、稀缺性和有效需求。有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要一不仅愿意购买，而且有能力购买房地产价格与一般商品价格的共同之处是：１、都是价格，用货币来表示；　　２、都有波动，受供求因素的影响；３、都是按质论价，即优质高价，劣质低价。房地产价格与一般商品

2、价格的不同之处主要有：１、与区位密切相关。(1)一般商品由于可以移动，其价格通常与区位关系不大。(2)房地产由于不可移动，其价格与区位密切相关。２、实质上是权益的价格。(1)一般商品是动产，其物权的设立和转让是依照法律规定交付，因此其价格通常是商品本身的价格。(2)房地产是不动产，其物权的设立和转让是依照法律规定登记，因此房地产在交易中可以转移的不是其实物，而是①房屋所有权、②建设用地使用权或③其他权利３、同时有买卖价格和租赁价格。(1)就具体一宗房地产的价格与租金的关系看，类似于一笔存款的本金与利

3、息的关系(2)就市场上房价与房租的关系来看，房价和房租之间是正相关的，但由于买卖与租赁具有一定的替代关系，房价与房租的变化有时是反向的，其中住宅的价格与租金的这种反向关系较明显。４、易受交易者的个别情况影响。５、形成的时间通常较长房地产因为价值量大、寿命长久，同时存在着买卖和租赁两种交易方式、两个市场。房地产有两个价格：一是其本身有一个价格，经济学上称为源泉价格，即这里的交换代价的价格；二是使用它一定时间的价格，经济学上称为服务价格，即这里的使用代价的租金挂牌价格１、简称挂牌价，是指出售房地产时公开

4、标出的要价，即公布的卖方的报价、开价。２、挂牌价应是业主确定或者房地产经纪人员建议、业主认可的价格。３、挂牌价通常会随着市场行情而上下变动。挂牌价与成交价之差称为议价空间，它越小，说明市场越景气成交价格１、简称成交价，是指在成功的交易中买方支付和卖方接受的金额。21２、理解成交价格，需要对其形成机制，主要是卖方要价、买方出价和买卖双方成交价三者的关系有所了解。(1)卖方要价是站在卖方的角度，指卖方出售房地产时愿意接受的价格。(2)买方出价是站在买方的角度，指买方购买房地产时愿意支付的价格。(3)成交

5、价格可分为正常成交价格和非正常成交价格。①正常成交价格是指不存在特殊交易情况下的成交价格。②所谓特殊交易，包括利害关系人之间、对交易对象或市场行情缺乏了解、被迫出售或被迫购买（包括急于出售或急于购买，被强迫出售或被强迫购买）、人为哄抬价格、对交易对象有特殊偏好、相邻房地产合并、受迷信影响等的交易市场价格简称市场价、市价，是指某种房地产在市场上的平均交易价格总价格１、简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格。２、总价格一般不能完全反映价格水平的高低单位价格１、简称单价，主要有房地单价和土

6、地单价。２、单位价格一般可以反映价格水平的高低。３、认清单位价格，必须认清计价单位，否则只是一个单纯的数字符号，无经济意义。４、计价单位一般由货币和面积构成。(1)货币：包括币种和货币单位。①在币种方面，例如是人民币还是美元、港币等。②在货币单位方面，例如是元还是万元等。(2)面积：包括面积内涵和面积计量单位楼面地价也称为楼面价、楼板价，是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格，即：由上述公式可推导出楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系：认识楼面地价的作用十分重要，因楼

7、面地价通常比土地单价更能反映土地价格水平的高低名义价格是表面上的价格，能直接观察到实际价格一般直接观察不到，通常需要在名义价格的基础上进行计算或处理才能得到一套建筑面积为100m2、单价为3000元／m2、总价为30万元的住宅，在买卖中的付款方式可能有下列几种：１、要求在成交日期一次性付清。２、如果在成交日期一次性付清，则给予一定的折扣，如优惠5%。21３、以抵押贷款方式支付，如首付款30%（即9万元），余款向银行申请抵押贷款，贷款期限15年，贷款年利率8%，按月等额偿还贷款本息。４、从成交日期起分

8、期支付，如分三期支付，第一期于成交日期支付10万元，第二期于第一年年中支付10万元，第三期于第一年年末支付10万元。５、从成交日期起分期支付，如分三期支付，第一期于成交日期支付10万元，第二期于第一年年中支付10万元，第三期于第一年年末支付10万元。采取这种分期支付价款的，买方在支付第二期、第三期价款时，应按照支付第一期价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向卖方支付利息。６、约定在成交日期后的某个日期一次性付清，如约定于第一年年末一次性付清。在上述第一、三、五种付款方