天津市房地产投资意向书

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1、一、天津市宏观市场基本情况（一）、城市基本背景天津是我国四个直辖市之一，也是北方最大的沿海开放城市和航运中心，辖区面积11919.7平方公里，属于暖温半湿润大陆季风型气候。下辖有6个市区（和平、河东、河西、河北、南开、红桥）、4个郊区（东丽区、津南区、西青区、北辰区）、滨海新区（塘沽、汉沽、大港）和5个县（蓟县、宝坻、宁河、静海、武清）。截至2005年底，全市常住人口为1043万人，其中城镇人口为783.06万人。天津具有铁路、公路、海运和航空一体化的发达交通网络，京山、京沪两大铁路干线的交汇于界内，为北方铁路运输枢纽；公路四通八达，京塘、京哈、津榆、

2、京福、京淄、京同六条国家级公路途经天津；天津港是中国北方最大的综合性贸易港口，拥有全国最大的集装箱码头；天津滨海国际机场是北方重要的客机机场，也是华北地区最大的航空货运中心；2006年3月份国务院常务会议原则通过《天津城市总体规划（2005—2020年）》，明确了天津建设成为中国北方经济中心和国际港口城市的发展定位。天津“十一五”期间规划发展目标是地区生产总值年均增长12%，人均生产总值超过7000美元，财政收入年均增长16%以上，建成现代化国际港口大都市和我国北方重要的经济中心，成为全国率先基本实现现代化的地区之一。（二）、城市宏观经济概况1、经济总

3、量2005年天津市国民经济快速稳定增长，实现全市生产总值3663.86亿元，按可比价格计算，比04年增长14.5%，连续10个季度增速在14%以上，当年新增经济总量达522.86亿元。财政收入达到725.52亿元，占全市生产总值的19.8%，同比上年增长26.8%，实现“十五”期间财政收入5年上五百亿元台阶的重大突破。2、购买力和消费水平天津城市居民收入在“十五”期间进入高速增长阶段，2005年城市居民人均可支配收入达到12639元，同比增长10.2%；城市居民恩格尔系数为36.7%，同比下降0.5个百分点。城市居民人均消费性支出9653元，同比增长为

4、9.7%，其中用于居住类支出1292元，同比增长5.0%。3、城市居民居住水平2005年度天津城市居民人均居住建筑面积25.70㎡，比2004年增加1.5㎡。预计2006年天津城市居民人均居住建筑面积为26.58㎡，根据《天津市2005-2020中长期发展规划》，2010年天津城市人均居住建筑面积将达到30.00㎡，未来几年内年均增长0.855㎡。4、固定资产投资“十五”期间天津社会固定资产投资进入15%以上的年增长高速期，2003年突破1000亿元大关，连续3年保持20%以上的速度增长，2005年天津市全社会固定资产投资额为1516.84亿元，其中城

5、镇固定资产投资完成1385.56亿元。5、2006年天津市主要预期目标2006年全市经济社会发展的主要预期目标是①、生产总值增长12%；②、财政收入增长17%以上；③、全社会固定资产投资增长20%；④、城市居民人均可支配收入增长10%以上；6、天津城市规划天津城市发展规划思路是旧区改造和新区建设相结合，继续改造破旧的中心城区，今明两年将重点改造河北区（从规划部门了解到，南口路周边为河北区重点改造区域）和红桥区的旧城区，同时积极新建一批配套设施齐全、人居环境较好的新型居住区。天津市区重点建设开发梅江板块、东部板块、奥运板块、西南板块、老城厢板块、东南板块

6、和海河板块七个大型居住板块（不含滨海新区板块）。其中梅江板块（梅江13号地所属片区）、奥运板块（电影制片厂地块所属片区）、西南板块、老城厢板块和海河板块在2003年以前就着手开发建设，其生态环境、配套设施、人居氛围等都相对较好，市场成熟度和认可度也相对较高。东部板块（万东小马路所属片区、二号桥德亿达项目）区域内在开发项目较少，目前还未形成相互竞争、共同建设的发展态势，虽然丽苑居住区、万新居住区和卫国道沿线项目形成呼应，但相对于其他板块而言，规模和发展势头均显逊色，但随着国家重点发展滨海战略的实行，东部板块因其独特的区位特点和地理位置优势，必将面临良好的

7、发展机遇。东南板块区域目前成型的居住社区整体品质趋于中低档，后期规划中的项目会以低密度的高档住宅为主要发展方向，有借大梅江的势头与其形成呼应。该板块区域处在天津市大的发展方向之上，远期形势看好。总之，天津城市主体规划发展如以下图所示，以和平区中心板块（红色椭圆示意）向四周扩散。二、天津市房地产市场概况2005年天津楼市总体处于持续快速地发展，房地产投资势头依然强劲，房价稳步上涨，但涨幅明显回落。市场供给充足，但受宏观政策影响，市场需求在一定程度上略有萎缩。（一）、房地产投资势头强劲虽受诸多宏观调控政策影响，2005年的房地产投资增长速度达到24.1%，

8、仅比2004年少0.74个百分点。自从2003年以来，天津房地产投资一直保持20%以上的增速，