湖南郴州房地产研究报告

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1、郴州房地产市场研究一、国家或城市发展宏观政策：1、国家宏观政策因素：1）2007年9月27日，人民银行、银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，第二套房40%首付+1.1倍利率；以家庭为单位认定住房贷款次数；2）货币政策继续坚持稳中适度从紧，货币政策2008年继续紧缩，开发商资金压力成本和消费者购房资金压力都在上升；3）增加限价房供应，90/70”政策继续贯彻，中小户型普通商品房继续获支持，在供求偏紧的情况下，结构调整仍是缓解社会住房矛盾的一个核心政策要点。90平方米以下的住房供应量持续增大，其中包括普通商品房里面

2、的中小户型，也包括经济适用房和限价商品房的供应量；4）土地政策：挤出存量土地，限制企业囤地增加市场有效供应，缩短开发周期，明确开工、竣工时间。加强存量土地开发进度的管理，限制开发企业的囤地行为，增加市场的有效供给；5）房价涨幅总体趋缓：国家统计局公报，今年1季度，全国70个大中城市新建住房销售价格同比上涨11.8％，一线城市价格指数近乎全线飘红下挫；2季度同比上涨7.5%;6月份70个城市房屋销售价格同比上涨8.2%；而环比价格与5月持平。6)住房成交量持续下降。1季度全国商品住房竣工面积6397万平方米，同比增加27.4%；

3、销售面积9500万平方米，同比降低0.3%;国家或城市发展宏观政策：以下数据引自市府关于2008-2009城区住房建设规划通告2、城市发展宏观政策：1）南移东进,郴州大道青年大道爱莲湖新城区建设,通过新城区建设促进老城区职能和人口的疏解，降低老城区压力；2）增加限价房供应,08-09年除集中新建2处经济适用房外；另在旧城改造企业改制的商品房小区按一定比例配套建设经济适用住房;加强土地整备,保障土地供应,加快新城区重点区域配套设施建设;3）08-09年度,90平方以下新建住房面积占总建筑面积的70%;08年主要抓好郴州大道

4、、青年大道、梨树山大道“三线”、福城新区、骆仙铺新区和王仙岭新区“三区”、郴江河、燕泉河、同心河“三河”和市城区东南西北“四个出入口”建设，推进中心城区扩容提质。4）08年,建设商品住房1.5万套,建筑面积145万平方米,新征用地30公顷;09年,建筑商品住房1.39万套,建筑面积132万平方米,新征用地44公顷;5）价格高企,开发投资大幅增长,项目成本不断增加;6)销售面积大幅减少,住房价格相对稳定,2008年1—3月，我市商品房竣工面积5.7万平方米，同比上升0.4%。受市场供求关系变化的影响，1—3月全市实际销售面积9.

5、2万平方米，同比减少36.5%。7)新开工项目进展慢，建筑成本上升快,乐仙·峰景、湘南风情园内诸项目未能如期开工建设；去年年底开工建设项目，如华宁春城、龙泉名邸、龙凤嘉园等项目工程进度也不尽人意。当前，市城区普通水泥平均价格为450元／吨，较去年年底上涨60%；建筑钢材平均价格为5500元／吨，较去年年底上涨44.7%；沙石平均价格95元／方、65元／方，较去年年底分别上涨26.7%和44.4%；人工工资达到100元／人·天，较去年年底提高10%。“八山半水分半田，四面青山列翠屏”，郴州市位于北纬24°53′～26°50′，属

6、中亚热带季风性湿润气候区，总人口为466.39万人，其中城镇人口186.65万人，增加6.97万人，占40.02%；乡村人口279.74万人,占59.97%。现辖两区（北湖、苏仙）、一市（资兴）、八县（桂阳、永兴、宜章、嘉禾、临武、汝城、安仁、桂东）。总面积1.94万平方公里，占全省面积的9.2%；人平土地面积7.09亩，比全省人均多1.7亩，居全省第三位。郴”字独属郴州，最早见于秦朝，为篆体“郴”，由林邑二字合成，意谓“林中之城”。公元前221年，秦始皇统一天下，分天下为三十六郡，在湖南置黔中、长沙二郡，在郴州一带设置郴县，

7、郴县属长沙郡；西汉时，分长沙南郡为桂阳郡，领县十一；“郴”字见之于史传，是汉代司马迁所写《史记》，其中记载（项羽）“乃使使徙义帝长沙郴县”。从此，“郴”字赫然纸上，脍炙人口。郴州有文字可考的历史，已有两千余年。二、城市人口及结构:-----以下数据源自郴州2007年国民经济和社会发展公报三、城市化水平：-----以下数据引自郴州2007国民经济和社会发展公报2007年末市中心城区人口41.52万人,全市城镇化率为40.02%，远远达不到工业化国家或地区的城镇人口的比重要占全部人口的60%以上,城区面积扩大到46公里,比2006

8、年提高1.22个百分点。但目前郴州城市扩容提质、城镇化进程已经进入实质阶段，根据市政府的部署，未来的几年内每年将有2-3万多农民要进入郴州城区，这就意味着郴州市每年至少要新增5万左右的城市居民。因此，城镇人口持续增长将会刺激投资，创造新的住房需求。四、人居均住面积：-----