不动产抵押贷款的主要风险及原因

《不动产抵押贷款的主要风险及原因》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、赢了网s.yingle.com遇到房地产法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>http://s.yingle.com不动产抵押贷款的主要风险及原因　　不动产抵押贷款的主要风险及原因　　(一)借款人信用意识淡漠，一物多押骗取银行贷款。　　《商业银行法》第36条规定：商业银行贷款借款人应当提供担保。该法确定了贷款发放应当担保的原则。另一方面，随着中国加入WTO，和国际接轨日益密切，银行的风险意识在不断加强，商业银行在发放贷款时要求借款人提供贵客担保，各担保方式中又以抵押最受欢迎。于是借款人为了多获取贷款

2、，往往将同一财产多次向多家银行抵押，其主要表现形式有：1、担保法生效前将财产抵押给甲银行，担保法生效后又将同一财产抵押给乙银行。由于在担保法生效前，抵押合同的生效不以登记为要件，借款人将不动产抵押给甲银行时，不动产的主管部门没有登记记录。借款人利用这一漏洞，在担保法生效后，又将同一财产抵押给乙银行，并进行登记。甲银行的贷款担保因乙银行的抵押权的设定而落空。2、抵押人将其不动产的产权证书押于甲银行取得贷款，又在骗得不动产主管部门补发的产权证书后，将该不动产抵押给乙银行，并办理抵押登记。3法律咨询s.yi

3、ngle.com赢了网s.yingle.com、利用登记部门工作衔接失误，将房地产重复抵押骗取贷款。在我国多数城市，房产和土地多由二个部门管理，即分别由房产局和土地局主管，而且由于体制上的原因，两个部门之间很难沟通。抵押人正好抓住这点，先是和甲银行签订借款合同，将“土地使用权及地上建筑物”抵押给银行，并到土地管理局办理抵押登记，随后，抵押人又将该土地上的房产抵押给乙银行，并在房产局办理登记。而根据不动产的特点和法律规定，土地与其地上建筑物应同时抵押，这样同一房地产的重复抵押使得甲、乙银行在实现抵押权时

4、势必发生冲突，给贷款造成风险。　　(二)转贷或借新还旧时没有重新设定抵押，贷款变为信用放款。　　附随性是抵押权的特性之一，即抵押权不能独立存在，它必须依附于主合同，随着主债权存在而存在，随着主债权的消灭而消灭。银行承兑汇票垫款或信用证垫款转贷款和借新还旧都是用一笔新发生贷款偿还原已存在的垫款或贷款，其结果是一笔新债发生，一笔旧债消灭，其担保效力并不当然及于新发生的债权。而在实践中往往错误地认为：抵押合同约定的抵押期间于转贷或借新还旧时还未到期，甚至长于新贷款的到期日，抵押在转贷或借新还旧时仍然有效，其

5、担保效力应及于新贷款，因而在办理新贷款时，没有与抵押人重新办理抵押合同及办理抵押登记，使新贷款变成没有抵押的信用放款。　　(三)抵押人擅自以共有不动产抵押，抵押行为无效。　　根据法律规定，抵押人只能以其拥有合法所有权或用益物权的不动法律咨询s.yingle.com赢了网s.yingle.com产设定抵押，否则抵押行为无效。共有财产的抵押必须经全体共有人书面同意，不则抵押人无权就共有财产设定抵押。以共有财产设定抵押无效的行为主要有三种形式：　　1、抵押人擅自以家庭各成员共同所有，各家庭成员对共同房产平等

6、地、不分份额地享有所有权。任何一名家庭成员对该共有房产作处分必须经其它成员书面同意，否则处分无效;2、抵押人擅自以夫妻共有财产作抵押。根据我国《婚姻法》等相关法律规定：除双方另有约定外，在婚姻存续期间，夫妻任何一方或双方取得的财产属二人共同所有;婚前归一方所有，但婚姻存续超过一定时间的也属共同财产。对夫妻共同财产，任何一方未经另一方同意私自抵押的，其抵押行为无效;3、抵押人擅自以与其它共有人共有的财产未经他人同意的，其抵押行为无效。　　(四)抵押不登记，抵押行为无效。　　在不动产上设定抵押，世界各国均

7、要求设立抵押登记。有的国家规定抵押登记是抵押登记行为的对抗要件，有的国家规定登记是抵押行为的生效要件。根据我国的《担保法》规定，登记是抵押合同生效的必要条件，抵押合同不经登记不发生法律效力。在实践中，由于工作人员对法律知识掌握程度各异，或许为企业节省融资成本，往往出现下列情况：1、只签订抵押合同不办理登记;2、同抵押人签订抵押合同，不办理抵押登记，但扣留办理抵押时的不动产权证书;3法律咨询s.yingle.com赢了网s.yingle.com、只同抵押人签订抵押合同，而不办登记，但办理抵押合同登记，并

8、赋予公证文书强制执行力。以上三种形式虽然抵押合同已签订成立，但抵押合同并未生效，对抵押人没有任何约束力，贷款到期后银行也无法主张抵押权。　　(五)抵押物评估价值与实际价值差距较大，债权难以全部保全。　　抵押贷款对银行而言最根本的目的是确保债权的安全，故抵押债权的价值应大于或等于债权。《担保法》也规定，抵押担保的债权价值不得超过抵押物的价值。而且银行还往往设定一个抵押比率，以进一步保障贷款安全。但在实践中，一方面抵押物的价值随市场行情而变动，相对不确定;另