某楼盘经典营销策略提案报告

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1、谨呈：广州市花都区XXX房地产综合开发公司经前期沟通，开发商寄望于本案的目标为：快速出货，回笼资金既然目标明确，接下来该想想如何实现目标。。。我们有什么？---本案的优势与价值点深入挖掘我们卖什么？---本项目的市场占位与形象树立我们的机会在哪里？---市场的大势与机会点我们怎么卖？---营销策略思考我们面对什么？---市场分析带出以下思考：本案分析——概况、价值挖掘、SWOT分析推售计划——释放信息、媒体计划、费用预算策略定位——市场定位、形象定位、目标客户定位服务事宜——服务取费市场分析——整体大

2、势分析、区域楼市分析大纲政策解读：本次调控背景与08年调控有本质不同经济实体调控政策供求关系资金压力经济快速增长，通胀较为猛烈，政府着力于经济转型的筹备，各项政策剑指经济增长着陆。政府采取密集严厉的金融调控政策，打击整个经济实体的过热，不仅重创房地产市场，更导致的股市的大跌，彻底拉紧了热钱刺激下的经济增长势头。供应量巨大，成交量低迷；市场严重供过于求。地产商纷纷开工，调控政策的出台增加了开发商的开发成本，对资金的运作提出了更高的要求，导致资金链紧张。国际金融危机大背景，虽中国经济基本面数据向好，但政府

3、仍心存顾忌。政府仅针对房地产市场进行调控，目标十分明显，旨在“部分城市”的“过快增长”，重点是解决“民生问题”，是为了缓解一党专制社会主义制度下的生计问题。由于前一个周期政策导向和施工周期的原因，目前和未来半年的市场供应走低，需求持续旺盛，供不应求。由于上半年市场已将存货消化，地产商目前资金相对充足。2007-20082009-2010市场研究政策分析2007-2008年经济过热，房地产市场“水涨船高”调控关键词----“经济过热”2009年经济稳步复苏，房地产市场“报复性反弹”，稳定房价成为政府保障

4、民生的重要工作。调控关键词----“民生”整体大势分析6政策分析：本轮调控的主因是房价快速增长，与07年的经济影响的市场调整截然不同，促使本轮房价快速增长的四大成因如右图所见7政策走向3：严格征收土地增值税（严格征收土地增值税，是对开发商囤积土地的严厉打击，有利于增大市场供给）政策走向1：试点征收房产税（以试点征收房产税的方式来对楼市进行调控，此前上海计划开征“迷你版”物业税的传闻就是明证）政策走向2：调整经营性用地出让方式（调整经营性用地出让方式，从源头上杜绝“土地财政”，“勾地”制度有望在

5、全国实行）政策走向4：行政立法限购多套房（限购多套房，政府有望以行政立法的形式强制出台相关法律，从根本上打击房产投机）政策趋势——如果此次信贷政策效果不明显，预计未来还有政策手段推出8政策周期——根据“量在价先”的市场规律，未来3~6个月市场走向预判9楼市开发商政府房价高企调控出台房价反弹成交量、价回落开发商投资热情遇冷市场供需失衡政策结论——从中长期来看，在新政实施之后市场主体间的博弈决定了房价在未来不可能大幅下降。2010年新政执行以来，广州房地产的销售走势整体上一度呈现下跌态势，这种局势已经扭转

6、，近五周的广州整体市场销售一直平稳上升，价格方面也持续小幅上扬。33周开始，市场的均价有所下降，但是成交量环比增长幅度大，近17%。2010年第35周广州一手房成交走势房地产政策分析总结广州受“4.15新政”影响明显，市场整体成交量快速下滑其中新政月满周成交量已下降50%；但是，市场销售价格依然坚挺；新政后，新开楼盘开盘销售率下降，市场观望情绪出现，但7月份后销售有所恢复；价格没有出现明显下跌；另外，市场上部分具有优质质素的楼盘依然表现较好，在销售价格维持不变的情况下，保持了其较快的销售率。但随着近期

7、量价齐升的情况越发严重，此“报复性”的市场反弹背后亦将可能隐藏着“危险信号”。市场研究总结区域市场分析序号项目名称物业类别均价项目特色建筑类别装修状况占地面积总户数容积率绿化率开盘时间入住时间1万虹花园住宅公寓4200元花园洋房多层(带电梯)、小高层洋房毛坯547801448户2.5630%2010-5-22011-052嘉粤百合雅居住宅4000元花园洋房小高层洋房毛坯21232688户2.930%2010-4-202011-1-13友田翡翠华庭住宅5500元花园洋房,打折优惠楼盘小高层洋房毛坯104

8、01200户5.330%2008-9-12010-08-314金碧御水山庄别墅洋房4500元特色别墅,地铁沿线,花园洋房小高层多层洋房(带电梯),独栋别精装修1110000.6780%2008-11-292009-5-15友田碧云轩住宅待定普通住宅15454523户3.6\6康信园住宅待定普通住宅28910480户2.1\7狮城国际住宅待定复合地产,花园洋房高层洋房毛坯2267801669户3.134%2009-5-12010-9-1