成都地产a项目开发策略案例分析

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1、成都地产A项目开发策略案例分析2005年在成都市温江区开发的环岛别墅“香颂岛”，2006年在成都市CBD商务区开发的太升路封面建筑“锦天国际”，2007年在内江市开发的“世纪花园”二期。2008年，W房产完成了世界历史文化遗产地都江堰市约2000亩的土地整理，储备开发土地超过千亩，力争2013年开发总面积达到300万mZ，成为以成都为中心、覆盖中西部地区的全国性房地产知名企业。1.2A项目简介1.2.1项目宗地条件项目位于四川省成都市红星路88号，属于成都市第二级分区内，交通十分便利，市政配套设齐全，有多家中小学校及

2、市政公园坐落于此。项目向南1.2公里，可达到春熙路;向西1.3公里可达到通讯专业市场;向北靠近游乐园、临近RBD区域，具有较好生态休闲环境;项目地处的红星路聚集了报业集团等相关创意性的媒介产业，区域逐步形成较好的创意氛围;项目周边聚集了大量的老居住区，具有较强的居住氛围;虽然项目处于城市商业边缘区域，但未形成较浓的集中商业气氛;项目靠近休闲中心区域，具有绝好住区位置。项目整体场地较为平坦，项目东、西、北面均临城市级道路，项目周边多以80一90年代老式居民房，商业及生活环境处于中低水平。南面与创意产业标杆建筑红星路35

3、号及北师大实验中学隔街相望。城市主干道红星路位于项目东侧，向南靠近支路方正东街;向西靠近社区道路—北书院街，方正东街、北书院街周边环境较为宁静商业气氛不浓;地块呈“长方形”，进深较窄，临街城市快速主干道A面宽较长，具有较大的噪音;地块周边都是传统居民区，四面临街地块没有绿化资源可利用。.2.2项目规划指标项目地块位于红星路8S号，土地由两块相邻的性质不同的宗地组成:一块是住宅用地，一块是咨询商服用地。两地块总面积为9.7亩(约6512.06平米)，其中:商服用地:3432平米，住宅用地:3080.06平米。项目总体容

4、积率不大于5.5:其中:商服用地容积率不大于6，可兼容不大于50%的住宅;住宅用地容积率不大于5，可兼容不大于10%的商业。项目建筑密度要求为:住宅用地密度不大于1570，商服用地密度不大于45%。以上规划指标决定了项目的容积率和密度都不高，对项目的总体建设面积有很大的影响，也就是说项目规划设计的总建筑面积不会超过5万方，这对项目开发经济指标的实现，将造成十分大的困难。.2.3项目开发目标在经历了资金极度紧张的2008年，公司对于现金的需求和保障更加重视。随着2009年公司市区内其它项目的清盘和青城山大型别墅项目的全

5、面启动，迫切需要一个具有稳定现金流入的项目来平衡公司2010年至2012年的现金流。在这样的背景下，公司对A项目的开发要求如下:(l)实现项目当期利润最大化，即项目内部收益率(IRR)应不低于20%;(2)最大限度控制开发成本，项目静态投资收益不低于15%;项目取得施工许可证发布开工令后3个月实现销售，取得预售许可证后3月回收不低于1亿元现金，后期每季度现金回款不低于5000万元;(3)开发周期尽量缩短，实现现金最快速回流;即项目开发周期不超过24个月，销售周期不超过20个月。(4)合理配置产品组合，控制销售风险，增

6、强抵御市场风险的能力，保证稳定均衡的销售去化速度;2项目市场环境和竞争分析2.1成都房地产行业环境分析2.1.1现有竞争者在成都的房地产市场，自2002年开始，外地的知名开发企业包括中海、万科、华润、龙湖，以及后来的和记黄埔、九龙仓、中信、中粮等纷至沓来。这些国字号及港资开发商论整体实力和开发资源都比成都本土开发商更有竞争力。W房产只能算是成都本土的中型规模开发商，在品牌、资金实力和资源整合能力上都没有竞争优势。2.1.2潜在的竞争者这几年随着国家对房地产开发秩序的整顿，以及土地市场的公开拍卖和银行的紧缩银根，使得房

7、地产开发对资金的要求越来越高，进入门坎也越来越高，一般没有一定资金实力的小型企业己经很难进入成都房地产市场了，对于W房产来说潜在的竞争对手主要是:(1)外地有实力的投资商。成都的土地价格和市场风险几乎是西部最良好的城市了，越来越多新的外地投资商尤其是有实力的专业地产投资商开始瞄准了成都。(2)其他行业有实力的企业。房地产毕竟是这几年投资回报非常高的行业，非常多的企业都想涉足这个行业，虽然随着国家的政策调控，这样的热情有所消退，但还是有一些资金实力雄厚的企业想进入这个市场。2.1.3替代品目前商品房的替代品主要是由二手

8、房、经济适用房、安置房、廉租房及租房等，其中经济适用房、廉租房是国家人力发展的，不过购买要受到很多条件制约，同时地方政府肯定也不愿意把有限的土地资源都提供给经济适用房，所以经济适用房、廉租房的总量不会上去，只能每年维持一定供应量，安置房主要是针对拆迁的一般不推向市场，租房比较适合经济能力比较差的年轻人，在有一定经济条件下，人们都会选择购房，首付