世贸中心商业管理 2

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1、目录目录1第一部分财务预算2物业管理服务成本开支预算表2第二部分管理设想7第一章服务管理指标及接管准备工作7第一节　管理指标7第二节　服务接管准备工作8第二章礼仪礼节服务规范9第一节礼仪规范9第二节岗位服务规范12第三章组织架构设置14第四章培训及管理15第一节　人员培训15第二节　管理制度21第三部分物业秩序维护方案26第一章人员管理方案26第二章安全管理操作程序33第一节门岗操作程序33第二节停车场管理规定36第三节消防管理38第四节巡逻岗规程45第五节装修管理46第六节突发事件处置程序49第七节易燃易爆管理55第四部分日常保洁服

2、务方案56第一章岗位职责56第二章管理方式和工作计划58第一节管理方式59第二节工作计划61第三节　日常保洁服务要求及标准63第四节保洁安全服务应急安排66第五节特约服务之劳务关系68第三章保洁服务应急方案69第五部分工程维养服务方案79第一章维养流程79第二章中央空调系统运行管理制度93第三章红线范围内的公共设施维护、管理108第8页共110页第一部分财务预算物业管理服务成本开支预算表金额单位：元/月序号项目金额计算公式备注一人工成本150619.001工资105200.00见附表一2福利4208.00105200元×4%3保险18

3、800.00社保400元/月×47人4法定假日加班费9511.00（1262400元÷365天×3倍×11天）÷12月5行政、保安、工程餐补12900.0043人×300人/月二物业共用部位及设施设备维护费8283.00详见附表二三清洁卫生费1267.0050元/人·月×19人+服装折旧317元保洁冬装220、夏装180套，人/冬、夏各2套使用24月五秩序维护费2824.00详见附表三六办公费1515.00详见附表四八公共能耗费进行据实公摊九公司管理费分摊15756.00315727.00元×5%以上八项开支之和的5%计算十公众责任保

4、险费3315.00331483.00元×1%以上九项开支之和的1%十一合理利润20088.00334798.00元×6%以上十项开支之和的6%计算十二法定税费20158.00354886.00元×5.68%以上十一项开支之和的5.68%计算合计375044.00第8页共110页附表一员工月工资表：金额单位：元/月序号岗位工资总额（元）工资标准（元/人）人数备注一物业办公室1项目副经理300030001三工程维护部1工程维护7200180042高压电工500025002四秩序维护部1秩序维护领班6600220033班8+8+4+32秩序

5、维护员59400180033五环境部1环境维护主管1800180012班9:00-21:002保洁领班3000150023保洁人员19200120016小计10520062人员配置说明：1.项目副经理主要负责配合经理进行商业部分物业服务人员的日常管理工作；2.高压电工工作时间为8:00--22:00分为两班，其他工程维护为三班倒一人换休；3.楼层每层每班2人，8:00--22:00分为两班，通道三班倒三个通道固定一人巡检；4.保洁7:00--22:00两班倒，每班8人（含领班一人）2人机动轮休。第8页共110页附表二：物业共用部位及设

6、施设备维护费用单位：元/年序号项目金额计算式备注1物业共用部位维护费用7200.0024000㎡×0.3元/㎡/年经验预估2电梯保养及年检费23000.00【每部电梯保养4000元/台+年检费（500+50×2）】×5部根据鄂价费[2010]25号文件3消防系统维护部及年检费28800.001.20元/㎡/年×24000㎡商业4供电系统维护费20000.00预估5给排水系统维护费6000.00预估6智能系统维护费1500.00预估7避雷系统维护及年检费1000.00预估8化粪池清掏8000.00预估9服装折旧2400.0012套冬装×

7、220/套+12套夏装×180/套/2年10工具费用1500.00根据住宅配置情况估算部分与住宅共用合计99400.00月度费用99400/12=8283附表三：物业服务秩序维护费用秩序维护费计算第8页共110页序号名称数量单位单价（元）合计（元/年）备注1强光电筒消耗2支801602对讲机充电器、电板消耗3支802403路锥损耗5支351754对讲机耳麦损耗5支80400估算5电子巡更棒1支3503507雨鞋4双401608雨衣4件702809手套1400双3420036人*3双*12月+做活动时用10各类记录表单若干个2000估算

8、11服装115套冬装3502592036人/每人冬、夏装各2套，大衣一件。均为2年使用期夏装220大衣300年合计33885月度33885/12=2824附表四：物业服务办公费用办公费用预算序号名称数量单位单价金额（年/