金华市人民政府印发金华市区城市房屋拆迁价格评估试行办法的通知

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1、金华市人民政府印发金华市区城市房屋拆迁价格评估试行办法的通知金政[2002]85号婺城区、金东区人民政府，市政府各部门：　　现将《金华市区城市房屋拆迁价格评估试行办法》印发给你们，请认真按照执行。二00二年六月二十六日金华市区城市房屋拆迁价格评估试行办法　　第一条　为了规范城市房屋拆迁价格评估行为，维护房屋拆迁双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国价格法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《浙江省城市房屋拆迁管理条例》、《中华人民共和国房地产估价规范》和《浙江省城市房

2、屋拆迁价格评估办法》(送审稿)的有关规定精神，制定本办法。　　关联资料：宪法法律共2部行政法规共1部地方法规共1部　　第二条　本办法所称房屋拆迁价格评估，是指在本市规划区内国有土地上实施房屋拆迁时，房地产评估机构依法评定被拆迁房屋、安置用房价格的活动。　　第三条　房屋拆迁价格评估应当委托有评估资质的房地产评估机构进行。房屋拆迁评估中的主要评估人员应当是注册房地产估价师。房屋拆迁估价报告必须经注册房地产估价师签字并经评估机构盖章。　　第四条　被拆迁房屋及其附属物和安置用房的评估基准日均以房屋拆迁许可证核

3、发之日为准。　　第五条　房屋货币补偿基准价，由市房屋拆迁管理部门会同规划、价格、国土资源等行政管理部门按照《浙江省城市房屋拆迁管理条例》的规定，在划分地段范围的基础上，按不同地段、用途分别拟定货币补偿基准价，报市人民政府批准后实施。　　市房屋拆迁管理部门应会同有关部门制定上一年度各类房屋的重置价，区位、建筑结构、成新、层次、朝向等因素的确定方法或其变动幅度，房屋装修和附属物补偿标准，报市人民政府批准后实施。　　房屋用途分为住宅、商业用房、办公用房、工业用房及其他房屋等五类。房屋重置价格包括前期工程费、

4、建筑安装工程费、小区内配套设施费。　　关联资料：地方法规共1部　　第六条　被拆迁房屋及其附属物、安置用房的评估以货币补偿基准价为基本依据，结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、朝向、装修及其它因素由房地产评估机构评估确定。　　房屋具体区位因素是指拆迁地块相对于所在地段，房屋具体位置相对于拆迁地块的优劣程度。区位差价系数参照市国土资源局《金华市基准地价更新评估》的区域划分在规定幅度内调整。　　建筑结构是指房屋的结构类型，不同的房屋结构按房屋重置价格的不同确定其结构差价。　　建筑面积是指房屋

5、所有权证或者其它合法房产凭证记载的建筑面积。　　成新是指房屋的新旧程度，由房地产估价师根据本办法规定的房屋成新率标准或房屋耐用年限(根据GB/T50291-1999房地产估价规范中的房屋经济耐用年限参考值)，结合房屋的使用保养状况评估确定。　　层次是指房屋所在楼层。　　朝向是指房屋结构的主立面及所在部位。　　其它因素是指房屋的户型、特殊建筑结构形式、周围环境等因素，其它因素差价率在规定的幅度内由房地产估价师根据实际评估确定。　　附属物是指房屋主体以外的地坪、围墙、及其它构(建)筑物，附属物的补偿价格根

6、据附属物补偿价格标准结合成新评估确定。　　装修是指货币补偿基准价中规定的房屋标准以外的房屋装修，装修包括楼地面、墙柱面、天棚、门套、窗套等。在保证房屋基本结构不变的情况下，被拆迁人可自行拆移家具、设备等(除门窗不能拆移外)。　　第七条　被拆迁房屋货币补偿金额和安置用房评估金额的计算公式。　　被拆迁房屋货币补偿金额=［房屋货币补偿基准价×区位差价系数×(1+层次差价率)×(1+朝向差价率)×(1+其他因素差价率)-同类房屋的重置价格+被拆迁房屋的重置价格×成新率］×建筑面积+附属物补偿金额+装修补偿金额

7、　　安置用房评估金额＝［房屋货币补偿基准价×区位差价系数×(1＋层次差价率)×(1+朝向差价率)×(1+其他因素差价率)-同类房屋的重置价格+安置房屋的重置价格×成新率］×建筑面积　　第八条　不能采用第七条的公式进行拆迁评估商业、办公、工业及其他房屋的，适用市场比较法。因缺乏足够的市场成交案例不能采用市场比较法时，适用成本法。　　市房屋拆迁管理部门可以制定市场比较法、成本法拆迁评估规定，报市人民政府批准后实施。房屋地产价格评估机构采用市场比较法、成本法进行拆迁评估，应当遵守法律、法规及规范性文件的规定

8、。　　市场比较法是指房屋拆迁评估中以同类房屋的市场成交价格作为基础，进行适当修正，作为该拆迁房屋补偿价格的评估方法。成本法是指房屋拆迁评估中以开发或建造与被拆迁房屋相同用途的房屋需要的成本和费用，再加上正常利润和税金作为被拆迁房屋补偿价格的评估方法。