雅居乐南京地王涉嫌偷改容积率 疑从2

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1、雅居乐南京地王涉嫌偷改容积率疑从2.5改至2.7中国建筑装饰协会2011/11/4来源：中国建筑装饰网    　　2009年和2010年是南京土地市场最为热闹的两年，土地价格不断攀升，各大品牌房企陆续进驻南京抢地，导致各个板块的高价地频出。而今年更加严厉的楼市调控超出了开发商们以往“越调越涨”的预期，高价拿下的“地王”成了“烫手的山芋”。·1　　2009年和2010年是南京土地市场最为热闹的两年，土地价格不断攀升，各大品牌房企陆续进驻南京抢地，导致各个板块的高价地频出。而今年更加严厉的楼市调控超出了开发商们以往“越调越涨

2、”的预期，高价拿下的“地王”成了“烫手的山芋”。　　日前，南京一位业内人士向时代周报记者爆料，雅居乐去年10月豪掷57亿元，两创南京江北地价纪录拿下的G40、G41地块，存在地块面积增加、改动容积率、平衡利润的嫌疑。　　容积率标识板被拆除　　2010年10月29日，南京长江隧道口的G40、G41地块拍卖会上，世纪金源、雅居乐、万科、仁恒、保利等大牌悉数到场，经过史上最长的350轮竞拍，G40被雅居乐以21.05亿元拿下，楼面价7411元/平方米，溢价率高达538%。当业内尚在惊叹江北天价地王诞生的时候，雅居乐再度“发威”

3、，又以36.6亿元天价拿下G41地块，楼面价7813元/平方米，溢价率达572%，勇挫当时最大的竞争对手世纪金源。　　位于这两块地附近在售的楼盘中铁江佑铂庭当时的售价为8100元/平方米，目前均价也仅9050元/平方米。因此，这两块“地王”诞生之初，“面粉价”就已接近“面包价”。，当时业内人士就预计，雅居乐南京地王项目今后的房价至少要卖到15000元/平方米才能盈利。　　出让公告显示，G40总出让面积113608.1平方米，东至临江路、西至望江路、北至兴隆路、南至天浦路，容积率≤2.5，建筑密度≤20%，建筑高度≤100

4、米，绿地率≥35%；G41总出让面积185849平方米，容积率≤2.5，建筑密度：地块1≤20%、地块4≤25%，建筑高度≤100米，绿地率≥35%。　　而一位业内人士向时代周报提供的G40、G41今年9月份的现场一份名为“雅居乐地产滨江花园项目简介”的施工宣传板图片显示，G40、G41地块项目暂定名为雅居乐滨江花园，占地面积为58.8万平方米，容积率≤2.7，建筑密度≤30%，总投资85亿元。　　但是，时代周报记者10月19日现场探访该地块时发现，项目施工方正在平整土地，除了路边的道旗广告和围挡广告外，“雅居乐地产滨江

5、花园项目简介”的宣传图片已了无踪影。工地上的工人表示，“宣传板拆了有1个月左右了，什么原因拆除的不知道。”　　最多可增销售额14亿　　细心的人们可能会发现，今年7月，南京市浦口区环保局网站上《滨江雅居乐花园(2010G40)项目环境影响报告书》批前公示显示，G40项目总占地186575.6平方米，总建筑面积444969.6平方米，其中计入容积率建筑面积353957.6平方米，不计入容积率建筑面积91012平方米。G41项目总占地197710.5平方米，总建筑面积605891.7平方米，其中计入容积率建筑面积468426.

6、7平方米，不计入容积率建筑面积137465平方米。　　通过对比可以发现，出让公告总土地面积为29.95万平方米；浦口区环保局网站批前公示总占地面积为38.43万平方米，比出让公告多了约8.5万平方米；而G40、G41施工现场项目宣传板上显示总占地面积为58.8万平方米，比出让公告多了近一倍。　　而雅居乐方面给出的解释是，项目的实际出让面积未有任何变化，地块除实际出让的经营性用地外，还有大量的配套建设工程及市政道路、防洪堤新建工程，该部分属代征代建用地。　　但对于配套工程等占地面积是否已跟出让地块面积接近时，南京雅居乐房地

7、产开发有限公司副总经理邵晴在接受时代周报记者采访时表示，由于在外出差，不在办公室，市政工程具体比例记得不是太清楚。　　不仅土地面积有所增加，容积率和建筑密度也有上升。出让公告中的容积率≤2.5，建筑密度分别为≤20%和25%，但施工现场宣传板显示为“容积率≤2.7，建筑密度≤30%”。　　按照出让公告2.5的容积率计算，项目总建筑面积应为近75万平方米。即使忽略宣传板上的总面积增加，如果仅从容积率一项变更至2.7，按照出让公告299457.1平方米的土地出让面积计算，地块的总建筑就增加了5.99万平方米。按照当时雅居乐拿

8、地时业内预计的1.5万-2万元/平方米的售价计算，至少可为雅居乐增加9亿-12亿元的销售回款。　　如果对比浦口区环保局网站批前公示，总建筑面积合计105万平方米，计入容积率建筑面积合计822384.3平方米，不计入容积率建筑面积合计228477平方米。地块的总建筑面积比出让公告增加了近30万平方米。单从计入容积率的建