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时间:2018-07-16
《房地产项目开发中成功运作股权信托融资的要点分析》由会员上传分享,免费在线阅读,更多相关内容在教育资源-天天文库。
1、房地产项目开发中成功运作股权信托融资的要点分析住宅金融房地产项日开发中成功运作胡吉欢股权信托融资的要点分析我国信托公司的发展已经有20多年的历史,但真正信托业务的开展始于2001年信托法≯的公布。而房地产行业属于资金密集ll生行业又存在较强的融资需求,因此房地产信托成为信托公司进行信托业务创新的一个极为重要的领域。特别是在2003年央行发布121号文件以后,121号文件抬高了房产商获得银行贷款的门槛,使房地产信托融资的竞争优势得到充分显现。可以说,随着我国的城市化进程的加快、人民生活水平的提高、对改善住房条件的迫切需求等,给我国房地产市场所带来
2、的巨大发展机会,给信托业的发展也创造了巨大的发展机遇。目前,房地产信托是房地产金融领域中增长最快的一个分支,而房地产股权信托因其诸多优点成为目前及今后一段时间信托在房地产领域最有前景的应用方式。一、房地产股权信托是目前及今后一段时间最有活力的融资方式股权信托,是指持有上市或非上市公司股权的法人、依法成立的其他组织或自然人,基于对受托人的信任,将其股权委托给受托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或者特定目的,进行管理或处分的行为。相比较其他信托方式,股权信托具有以下特征:1、根据信托合同fl,9~9定,在股权信托关系中,股权信
3、托的委托人拥有股权管理和处分权,受托人行使股权的投票权和处分权时要按照委托人的意愿进行,这从法律关系上强化了信托权证持有人对信托资金运用的管理和控制权。2、股权信托的资金可以以开发商的资本金的形式进入公司,增加白有资金比例,使公司的财务结构更加优化,达到银行贷款的条件。此外,还可以有效规避有关政策对贷款信托的限制性规定,比如,2005年9月出台的212号文件所规定的:项目“四证”齐全、开发企业具备二级以上开发资质、项目资本金比例不低于35%等硬性规定。3、股权信托充分运用了信#q}fl,9破产隔离功能和信托受益权的可分拆,1'~fl,
4、9特点,来解决同股不同权fl,9:fIJ益分配问题一一如多方联合投资,但各方享有的利益又不相同,在信托持股的模式下就可以按照各方约定的任何利益分配条件来灵活设定,由受托人按照信托合同的约定来统一按约定分配,并可避免各方发生违约所产生的道德风险。4、相比较与其他信托模式,股权信托方案设计具有高度灵活性,能够非常灵活的满足企业在公司法下无法顺:flJaf:决的各种问题。比如①员工持股信托,可以有效解决目前员工在持股实践中遇到的诸如职工持股会的法人主体地位、公司法对公司股东人数的限制以及公司对外投资不得超过净资产50%比例等法律障碍;②表决权信托,公
5、司股东可以依据他们与受托人之间签订的表决权信托合同,在信托期内将他们所持有的股份作为信托财产转移给受托人,由受托人集中行使表决权,实现股东意志。③国有股、法人股权信托,有利于政府盘活存量国有资产,实现国有股减持和从竞争性行业战略性退出的目标。法人股权信托也可帮助股东盘活资产,通过专业的理财实现股权的增值或变现。股权信托所具有的上述特点在房地产行业同样全部具备或适用,可以说股权信托是目前及今后一段时间信托在房地产领域最有前景的应用方式。二、股权信托融资的运作模式房地产股权信托是集合资金股权信托在房地产行业运用的一种表现形式,从大的归类讲属于管理型
6、股权信托。集合资金股权信托是指集合两个或两个以上委托人的资金以股权形式进行投资的信托产品,包括基于信托股权的受益权转让,但不包括投资于上市公司股票的证券信托产品。目前市场上的集合资金信托产品中,绝大多数为贷款投资。虽然贷款类信托无论在发行数量和募集资金量方面仍占有绝对优势,但仍存在投资模式单一,抗风险“之200712/73维普资讯//.cqvip4>#ff66ff'>能力差的缺陷。集合资金股权信托作为我国信托市场上的创新,兼顾投资的收益性与安全性,较好地克服了贷款模式的不足,代表了集合资金信托未来的发展方向。集合资金股权信托可以区分为四种情况。
7、一是委托人先将持有的公司股权委托信托机构设立股权信托,然后再将股权信托受益权向社会投资者进行转让,从而实现融资的职能。第二种情况,为了避免股权过户,委托人将股权收益权设立信托,然后再将股权收益权信托受益权向社会投资者进行转让,以股权质押实现风险控制。第三种情况,信托公司设立股权投资信托,由第三方(往往是股权投资对象的关联方)到期回购股权来实现受益人的收益,典型案例如杭州工商信托推出的浙江水泥有限公司股权投资资金信托计划。这种情况虽然形式上是股权投资信托,但本质上是实现融资的目标,因此也可以理解为是股权融资信托的一类。第四种情况,也是股权投资信托
8、,信托期间届满时也是关联方回购股权实现受益人收益。但为了进一步加强对股权投资对象(企业)的控制力,受益人设计成优先和劣后两种形式,股权投资对象的关联方
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