突破房地产工程管理瓶颈现代工程管理体系的破解之道

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1、突破房地产工程管理瓶颈，现代工程管理体系的破解之道房地产工程管理容易出现的问题1、 工程质量问题引起业主的投诉及索赔2、工程质量问题引起业主的投诉及索赔3、 工程进度滞后引起的延期开盘及交付4、 工程成本突破引起的项目经营利润下降5、 工程招标合约不严谨造成管理难度加大（一 ）质量、进度、成本失衡造成管理混乱1、 正确看待质量、进度、成本之间的平衡关系2、 合理的施工技术间歇必须考虑3、 桩基：成桩后28天达到龄期，开始试桩4、 砼：混凝土浇捣后强度达到1.2N/mm2后才能上人5、 加气块砌筑：1天砌筑高度不得超过1.5米，2天砌完，7天后顶砖，15天后（

2、含顶砖时间）才能开始粉刷6、 合理的施工技术间歇必须考虑7、 分层粉刷：分层粉刷，每层间隔5天   防水：表干时间（聚氨酯8h，JS涂膜4h）和实干时间（聚氨酯24h，JS涂膜8h）8、地坪：养护7天后才能上人（二） 与外部资源的角色定位、分工不清   房地产企业工程管理的主要任务是什么？   组织？监督？协调？ 房地产企业对工程管理的要求一、房地产行业业务经营模式的演变及背景二、新形势下房地产企业对工程质量的要求三、新形势下房地产企业对工程进度的要求四、新形势下房地产企业对工程成本的要求 新形势下企业对工程质量的要求（一 ）传统意义上工程质量标准的定义：1

3、、 强调按图施工，符合施工质量验收标准2、 强调工序、工艺质量控制的实体质量效果3、强调施工方案、技术措施、施工工法的管理 （二） 传统意义上工程质量标准的误区：1、 我国的施工质量验收标准有缺陷吗？2、设计图纸能够符合客户需求吗？3、 符合现行设计规范要求的图纸有缺陷吗？ （三） 传统意义上工程质量管控的重点1、 人：质量意识、质量管理能力、技术技能2、料：材料采购、材料验收、材料管理3、 法：技术方案、工艺流程、组织措施、检测手段、施工组织设计4、 机：合理选配、使用维护   环：外部环境、气候环境、工序环境5、 厨房布置不当，影响洗、切、炒的流线6、 

4、地漏的返味7、 空调室外机的噪音8、 外保温的冷桥与结露9、 私家花园内的井盖10、 玄关设置过小11、 小尺度卫生间布置不当12、 户与户之间的对视干扰13、 厨房烟道的串味14、 小区入口的人、车分流15、 户内的隔音16、 地漏的防水节点处理 （四 ）新形势下工程质量标准的定义1、 以客户质量标准作为施工质量的验收标准 （五） 新形势下工程质量管控的重点1、 从传统的工序、工艺质量检验转为向为产品定位、设计研发和建造的全过程质量控制2、 工程质量的管理手段从常用的事后检验转变为事前控制（预防）、事中控制（过程检查）和零缺陷质量控制（分户验收）3、 质量

5、分析和质量策划成为工程质量保证体系的重点4、 从传统的内部质量目标管理转变为向工程质量供方内部延伸，输出质量管理标准和质量管理体系要求，形成管理、生产、供应一体化保障的质量保证体系。工程质量虽然是在甲方的管理下形成，但毕竟是通过工程供方实现的。如果不能有效的输出甲方的质量管理标准和体系，取得供方的认可完全依靠甲方的处罚和供方自身的管理，都是很难达到质量目标的。5、 从传统的经验管理转变为规范检验行为和检验标准的制度化、体系化建设。通过专业积累和经验总结，形成适合企业需求的质量控制标准。6、 从传统的工程质量静态管理转变为向工程质量动态管理逐步演变。通过设计完

6、善的动态管理工具，辅以先进的信息设备，可以实现对施工部位、施工班组的动态跟踪。7、 施工组织设计8、 专项施工方案9、 劳动力保证10、 材料保证11、 机械设备保证 （六） 传统意义上工程进度控制的定义：1、 强调施工工序、工艺进度控制的施工进度管理2、 强调总、分包、分项工程协作、专业工序穿插的施工组织管理3、 从传统的施工工艺进度控制转为经营进度控制，施工进度管理是经营进度控制的组成部分及实现保障环节 （七） 新形势下工程进度管控的重点1、 依据经营目标计划分解的项目开发计划成为工程进度管控的依据2、 一系列保障性资源计划的管控成为项目工程进度管控的重

7、点3、 设计深度、设计质量的过程控制，可以有效地避免因图纸问题造成工程的调整及返工4、 总承包单位的生产组织能力和配合意识，成为制约工程进度管理的关键。5、 甲供材、甲分包单位与总承包单位的配合、协调往往成为制约项目工程进度的瓶颈6、 大小市政、设备配套用房土建专业的提前插入及配合，可以保障交付的能源开通 （八） 工程质量成本的管控重点：1、 以预防为主的质量成本管理，把钱花在避免质量故障的出现，而不是解决不合格项造成的后果，是质量成本控制的基础。2、 百分之百的现场工程质量控制施工手工操作质量是很难实现的，针对施工质量通病找出关键的故障点，通过前期的设计节

8、点强化、施工工艺改进往往能避免施工手工操作的带来的偏