深圳万象城调研报告 2013年1月(word版)

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1、深圳万象城开发商：华润（深圳）有限公司项目概况：深圳最大的购物中心，是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群。其中，定位为深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心。开业时间2004年12月投资40亿港币位置深圳宝安南路占地面积约8万㎡总建筑面积55万平方米商业面积25.8万平方米建筑用途商业、酒店式公寓、酒店、写字楼停车位4,000个业态布局比例商业：酒店：办公：居住=0.5：0.2：0.1：0.2开发顺序华润中心项目共分2期开发，华润

2、集团采取先启动北座与中座，以商业作为航母，高档写字楼为辅，以拉升项目档次，再以首期的成功继而带动二期的联动发展。一期开发时间：2002.10-2004.12；二期开发时间：2006年-2008年。首期开发项目的北座与中座，主要由于一期位于深南中路与宝安南路交汇处，紧邻高档写字楼群，且与深圳地标——地王大厦及信兴广场隔路相望，是深圳的金融核心区域，同时与地铁站口连通，并临近深圳人流最旺盛之地——东门商圈，享有庞大的人流量等各种利好因素为商业物业奠定良好基础。二期南座后续启动，因为紧邻快速干道——滨河大道，致使南座人流

3、量稀缺，物业类型仅为陈旧的居住区，商业氛围较为薄弱，需时间营造成熟的开发条件。项目定位和特色：万象城定位为“深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心”。是深圳商业接轨国际的旗舰之作万象城产品设计特色：万象城标准层面积约2.4万㎡。动线采用是完全可以回环的经典线型模式，没有任何的次动线。平面动线的长度380M左右。通常情况下，动线长度和店铺平均进深成反比，如果动线短，则店铺平均进深长。但万象城利用每层均设置的停车场巧妙解决了大平面下的店铺进深问题。主动线：整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有店

4、面都分布在动线两边，这样避免了整个商场中死角的出现。人流动线：整个购物中心有六条主要人流动线进入商场，东西南北设置五个主要入口，使可达性大大提高。主入口：独特的下沉式广场设计万象城下沉式广场通过多种方式导入人流。多种方式的楼梯、直通地铁的通道。人流可从各个方向方便的进入下沉式广场。在商业背面设置大型出租车及私家车停靠站，设置卸货区，真正做到人车分流、人货分流。停车库从-2F—3F，与商业经营区无缝连接。层高：5.6米至6.8米不等，特别是1F层高较高，高楼层部分有挑空设计，大大提升商业档次。88部电扶梯与直梯纵横交

5、错，购物非常方便。楼宇底层外立面根据引进品牌商家的独特需求进行设计。主动线中间设置大挑空中庭，两端入口设置特色挑空空间。万象城手扶梯采用非传统的斜跨式设计，更符合消费者习惯，更容易吸引购物人群达到目的消费店铺。二楼以上主通道中的连廊，方便主通道两旁的消费人群穿插往来，提高人群流动率，同时给予了消费者更多的停留空间。华润中心整体规划布局1、购物中心布局中间，塔楼布局在两侧，既减少相互干扰，又使项目大气时尚。2、将“万象城”作为一个独立的建筑主体进行设计，给予其设计规划的较大自由空间。3、通过打造超高层塔楼建筑，提升容

6、积率。住宅160米，酒店193米，写字楼139米。4、临河布置住宅、酒店，利用地块景观属性；临深南路、地王大厦布置写字楼、商业，利空地块商业办公属性。5、产品设计注重人流衔接。通过2-3F商业走廊和地下车库，连接项目北区、中区和南区。6、住宅通过社区道路与商业进行分区，大型集中商业与主题街区通过次干道进行分区。华润大厦：4.2万㎡空间规划布局一期规划布局华润中心以清晰、明快、简洁的设计理念为主线，层次分明地将不同功能的区域，通过室外广场、庭院、步行街道等巧妙的连接，融为一体，同时又创造出不同的功能区域。其中万象城与

7、5A甲级写字楼通过空中走廊连接两个相互独立的主体建筑。室内以88部自动扶梯、几十部电梯和楼梯，构造井然有序的立体空间，使该项目从平面到立面都享有便利的交通网络。2988个地上834个地下1472个地下682个停车位242000㎡188000㎡54000㎡总建筑面积36000㎡27800㎡8200㎡用地面积总计中区北区项目华润大厦规划布局华润大厦1-3层商业定位为高档国际时装旗舰店，4层为开放式屋顶花园，5-28层为写字楼，29层为多功能厅，屋顶为室外花园。华润大厦紧邻深南中路，因此大厦入口设于项目北面，以拥有开阔的

8、视野和交通优势，同时成了项目标志，展示项目形象。入口周围为四层国际精品时尚店，设以玻璃为主体的花园式入口。北区南侧的设一下沉广场，同时配合石砖地、透明天棚、流动水景等设计布局，使其成为深圳写字楼市场最高素质和品位的代表。室内的自动扶梯清晰明确地为客人指明方向，结合天窗设计，加上室内花园小径，连接购物区与写字楼大堂，使项目有机融合为一体。目标客户：以金融机构及