世金瀚宫营销策划提纲2007

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1、世金瀚宫营销策划提纲与世金瀚宫项目接触后，本司高度重视，迅速组成世金瀚宫项目小组，多次驱车到项目现场查看。但由于与世金瀚宫项目接触时间较短，且掌握资料有限，很多地方存在不确定因素，本文有些地方不便展开，仅对项目做营销策划方向的思考，对营销策划的核心内容，作提纲契领式的汇报。一、地块解读（SWOT简析）1、优势：●地段好，处于淮南最好的板块内。淮南市田家庵区北临淮河，阻碍发展；西边有淮化厂，污染严重；东边是经济开发区，尚待发展，且大通有个“万人坑”亦非宜居之地；南边洞山路环境优美，郁郁葱葱，历来是“权力”阶层居住地方，本案地块具有一定的“官府气”。

2、●打通洞山向南发展是既定城市发展方向●目前该地块高档楼盘聚集，已经形成淮南高端人群居住地●项目体量大，项目内外的各种因素多，操作空间大，销售总额高，广告费用充足，可以进行大手笔运作。2、劣势：●地块北临火车道，南接快车道，西向高架桥，东面火车站广场，腹背受敌，影响楼盘品质和售价。●地块散而狭长，规划设计难度较高。●目前的规划方案不尽合理，需要从营销的角度重新审视。3、威胁点：●周边楼盘林立，供应量较大。●且市场定位相同，同一目标客户群的争夺将会非常激烈。如果本案产品不能适度领先，市场竞争就有可能演变成价格战，得不偿失。84、机会点：●淮南政治稳定

3、，经济稳步增长。●淮南城市向南发展方向，本案可能会截流部分淮南到省城买房的消费群，吸引长丰北部消费者。●周边楼盘产品尚不够精细易于突破。●细分市场尚有空白点。●目前淮南市场楼盘营销模式单一。●开发、营销策划、规划设计、建筑施工、物业管理强强联合，优势互补。综上所述，本项目在产品规划设计扬长避短，产品要适度领先，建筑施工要精细化，营销上要求新求异，销售形式上要与众不同，只有通过对各个方面的共同努力，形成整体上的差异化优势，才能有效降低市场风险，达到项目效益最大化一、规划方案的解读1、整个地块松散，被学院路、洞山小街、洞山中路切割成四大块，无法形成统

4、一集中的小区，无法体现大盘气势及整体优势。2、地块以北为淮南火车站主干线路，噪音、震动干扰；地块以南洞山中路为快速车道，阻隔路南人群进入，沿街商业门面无法形成较浓商业氛围；地块以东为规划中的火车站广场虽有潜在的商业价值，但人员复杂局面，势必影响小区的品质；整个小区高品质优质房源较少。3、洞山中路以北地块狭长。规划方案中南北楼房子不好销售，而中间的好房源少，不利于销售。4、回迁房面积占整个小区的36%，比例较大，所选安置区域应慎重，尽量与商品房分离，否则影响小区品质，阻碍销售。5、8方案中整个小区出入口不少，这会在一定程度上影响小区品质，也增大了后

5、期物业管理的难度。6、规划核心点不突出，道路系统不清晰，商业位置不佳，体量过大，规划布局合理性较差。7、配套设施、公建位置安放不合理，如规划中农茂市场位于学院路中段，小区核心部位，会所远离步行出入口，不便于后期的经营管理。8、回迁房单体楼层过高，增加建筑成本；部分单体楼层高度不合理。9、北边沿火车道没有采取任何隔音防震措施，将会影响整个小区的品质和销售。因我们现在并不了解地块规划的前提条件和诸多因素，以上仅是从销售的角度，提出一些不成熟的看法和建议，不妥之处敬请谅解。一、案名的解读房地产案名是项目营销的重要组成部分，对于项目的成败有一定的作用，房

6、地产营销史上不乏改个案名救活项目的案例。案名是项目飘扬的旗帜，能完全反映项目的市场定位，开发商的指导思想、审美情趣。因此案名至关重要。本项目的案名“世金瀚宫”较能准确反映出项目的地块特点：有官府气、有贵族气，符合项目中高端的市场定位。与本区域内其他项目案名有较大差异性，且朗朗上口，易于传播。从项目命名，也反映出贵公司的专业水准。二、淮南市场概况1、淮南市概况安徽省重要的能源城市，位于淮河中游，南与省会合肥相邻，东接交通要塞蚌埠，西连皖北城市阜阳。全市辖区共有五区一县，总面积达2121平方公里，截止2006年底全市人口221万，与省会合肥同为较大城

7、市。2、田家庵概况8国家大型能源基地淮南市的政治、经济、文化和商贸中心。全区总面积250余平方公里，人口近50万，是安徽省城市人口最多的市辖区，综合经济实力位居全省前列。3、房地产业投资增长07年上半年淮南市房屋施工面积为336.4万平方米，其中住宅为312.1万平方米；新开工面积51.3万平方米，房屋竣工面积26.7万平米。产品结构变化明显，高层住宅比重上升07年上半年全市新增供应的商品房住宅为51.78万平方米，其中多层住宅为35.9万平方米，占69%，高层为15.88万平方米，占31%。全市商品房住宅市场现有供应量为156.8万平方米，其中

8、高层住宅为71万平方米，占供应总量的45.3%。4、多层住宅及中小套型受青眯从成交户型来看，90平米以下的住宅占总销量的19%；90-1