住宅开发成本控制及盈利分析

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1、项目地块成本控制及盈利分析二○○八年六月目录第一部分…………………地块产品总体投资控制指标第二部分…………………地块产品成本明细第三部分…………………地块产品盈利分析第四部分…………………成本报告附件1、…………………地块成本测算单价说明表2、…………………地块住宅成本测算表3、…………………地块住宅精装成本测算组价明细表4、…………………地块住宅B户型精装成本测算表5、…………………地块住宅D户型精装成本测算表6、…………………地块B户型大堂精装成本测算表7、…………………地块D户型大堂精装成本测算

2、表8、…………………地块车库成本测算表9、…………………4＃地块商业成本测算表第一部分、地块产品总体投资控制指标地块成本指标是按项目《产品标准》及前述规划物业类型、面积指标进行的投资估算。指标如下：4#地商品房（含住宅、车库及商业）项目总投资估算13.81亿元。其中住宅总投资11.93亿元，住宅销售单方为17,888元/平方米；商业总投资1.35亿元，商业建面单方为10,048元/平方米；车库总投资5,390万元，车库销售单价为154,892元/个。各物业类型投资估算指标见下表：地块总体投资控制指标物

3、业类型地块总投资(万元)单方造价(元/平方米)4#地块　4#地块住宅119,261销售单方（元/㎡）17,888商业13,493建面单方（元/㎡）10,048车库5,390销售单方（元/个）154,892合计138,144　　第二部分、地块产品成本明细4＃地块拟销售物业类型共分三种：住宅、商业以及车库；其中商业因销售方案尚未确定，故只列出其建面单方，车库因没有人防部分，所以其建筑面积与销售面积相同，故车库建面单方与销售单方相同。一、住宅成本明细：住宅单方成本表项目地块商品房（元/㎡）占总成本比例建面单

4、方销售单方土地取得成本6637.786915.338.66%前期成本、建造期间专业费用202.68211.161.18%建安工程费用7444.837756.0943.36%市政基础设施配套费用534.68557.033.11%公用配套设施建设费用170.83177.970.99%会所156.38162.910.91%清洁密闭站14.4615.060.08%物业管理启动费18.3919.160.11%管理费用163.64170.490.95%销售费用819.78854.054.77%资金成本768.23

5、800.354.47%不可预见费409.11426.212.38%总成本费用17169.9417887.81100.00%1、住宅成本测算说明：(1)土地取得成本：土地取得成本中征地拆迁安置费用单价以上市公司公告标准5200元/建筑平米计；按照现行方案面积195720平方米计算，征地拆迁安置成本为101774.40万元，商品房部分土地成本为50744.72万元。此方案测算中商品房住宅土地成本费用销售单方为6915.30元/平方米，其中征地拆迁安置成本销售单方为6498.38元/平方米；商品房住宅销售单

6、方为17887.81元/平方米。土地取得成本中车库的征地拆迁安置费由住宅分摊。(2)前期成本、建造期间专业费用：此成本科目中车库的三通一平费用及现场临时设施费由住宅分摊。(3)建安工程费用：因二期4＃地块住宅产品配置的提升，对比一期7＃地块住宅产品增加成本折合销售单方为：1275.98元/平方米。其中：①户内精装费用按套内面积4000元/平方米计取，折合销售单方为3032.92元/平方米对比一期增加了510.28元/平方米；②电梯系统对比一期因品质的提升增加了41.98元/平方米；③外墙石材工程因品质

7、的提升比一期增加了185.79元/平方米；④通风及空调工程对比一期产品新增加了户内新风系统（208.71元/平方米）以及中央吸尘系统（41.47元/平方米）；⑤弱电工程增加了家居智能系统（158.8元/平方米），考虑了包括楼内穿线、设备安装等工程费用。(4)市政基础设施配套费用：此成本科目中车库之市政基础设施配套费用的一半由住宅分摊。(5)公用配套设施建设费用：此成本科目包括会所以及清洁密闭站的全部建设成本，均由住宅分摊。(6)物业管理启动费：此成本科目中车库的物业启动费由住宅分摊。(7)管理费用：测

8、算为前期成本费用、建安工程费用、市政基础设施建设费用以及公用配套设施建设费用共四项分项费用金额合计的2％。(8)销售费用：测算为住宅销售收入的2.5％。(9)资金成本：测算基数为土地成本至销售费用共八项分项费用金额合计的65%，以7.47％的利率计取一年利息。(10)不可预见费：测算基数为前期费用、建安费用、市政工程费、配套工程费共四项分项费用金额合计的5％。(11)总成本费用：土地成本至不可预见费共十项分项金额合计。2、住宅成本测算产品标准：序号项目单