中国房地产暴利论与泡沫威胁(论文)

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1、中国房地产的暴利论与泡沫威胁摘要近年来，房地产价格上涨是国内外各界人士关注的热点问题。本文简要回顾中国房地产业的兴起与发展的历史；以有关统计资料为依据，说明房地产发展的现状；并引出倍受关注的房地产商暴利问题和泡沫现象；最后，深入分析国家的宏观调对中国房地产健康发展的作用。关健词　中国房地产的发展历史；房地产暴利说；房地产市场的泡沫；宏观调控；加强管理促进和谐发展一、中国房地产的发展历史[1]中国房地产市场的历史是与中国二十世纪七十年代末的改革开放同步进行的。作为中国社会、经济全面改革开放的一个重要组成部分，房地产与国民

2、居住问题紧密相关，但其市场化又是相对滞后的一个领域。在计划经济色彩仍旧浓厚的年代，中国房地产同许多新鲜事物一样萌芽在珠三角那片土地上。八十年代中期的广州、深圳等最早一批接受改革开放洗礼的城市，成为了日后中国房地产蓬勃发展的奠基石。但那时的房地产市场还只是星星之火，尚未形成燎原之势，全国范围意义的房地产市场还远没有形成。福利分房的背景下，房地产产品的投资市场还显得相当狭小[2]。而在产业发展初期，因供求关系极度不合理形成的虚假繁荣，终于酿成了1989年的“海南房地产泡沫”[4]。可以说，海南房地产泡沫破裂之后，中国的房地

3、产才在阵痛中走上了真正意义上的市场化发展之路。房地产真正市场化的历史[6]应从上世纪九十年代算起，而全国范围的市场化进程可以说从1992年开始。1992年春夏之后，在全国从南方到北方的、从东部到西部的大中城市里，“商住楼”、“开发区”、“花园社区”等各类房地产项目的工地纷纷开工，连沿海地区一些地理位置偏僻、经济实力也不显山露水、甚至在地图上连名字都很难找到的小城市也不例外。整个中国房地产的发展，起起伏伏，从上世纪80年代房地产萌芽到2006年房地产走向成熟，走过了26年的历程，这一历史过程分成四个阶段1进行简要的梳理：

4、第一阶段：房地产萌芽期（1991年之前）早在1978年，中国房地产已经开始了相关的理论研究，同时启动了房13地产开发的准备工作。在1987年，深圳率先出台了新的房地产政策[5]——房地产使用权可以交易。这个政策突破了当时计划经济条件下房子只能由政府分配的局面，带有实验性质。随后，在广州也出现了类似的情况。中国房地产萌芽于南国热土，并开始向全国逐步渗透。第二阶段：房地产爆发期与平稳期（1991—1997年）1991年到1992年，是中国房地产的爆发期，特别是邓小平视察南方以后，全国各地数千亿资金蜂拥扑向海口、广西北海、广

5、东惠州等南方沿海城市[3]。当时的情况是：谁都不懂房地产但谁都知道房地产是一个暴利行业，结果东西南北中，一齐往前冲，只为赚钱，不问手段；只要结果，不管过程；其非理性的运动模式最终导致了泡沫破裂，哀鸿遍野。经过1993年的宏观调控[7]，房地产投资过热的趋势得到抑制。中国房地产由此进入平稳的发展期。第三阶段：房地产活跃期（1998—2002年）1998年，中国房地产出现了一个新事物，就是所谓的“房改”[3]，即将单位直接分房改为货币化分房。此项政策一出，银行按揭顺势推出。从此中国房地产渐次进入市场化的活跃期，真正的房地产

6、市场诞生。第四阶段：房地产调控期（2003—至今）从“国八条”到“国六条”，从“调控”到“再调控”[15]，央行严控房贷的121文余热未尽，中国房地产又面临新的政策考验。2003年以来，中国房地产宏观调控政策[8]不断，不能简单地理解为开发商的优胜劣汰，或仅仅是一种土地资源的再分配，而应该是房地产行业市场发展阶段性的调整信号，行业规范性、结构性调整将藉此深入展开，中国的房地产市场将由此步入新的发展阶段[24]。“连续三年的宏观调控，促成我国房地产业正进入一个转型期，细化政策将陆续出台。”全国工商联房地产商会会长聂梅生近

7、日在“中国新加坡房地产融资高峰论坛”上做出上述表示。聂梅生认为，这个转型期首先表现为住宅正从商品向公共产品属性转移。，住宅的功能从投资向使用转移，住宅从资源消耗型向资源节约型产业转移[9]。二、房地产暴利说进入第四阶段，房价竟进入了风狂飙升状态。以广州为例[25]，见下表：132002年至2006年历年一、二手房总面积(万平方米)及单价(元/平方米)年份2002年2003年2004年2005年2006年一手房总面积929104196911001158一手房单价46504241499355316806二手房总面积4865

8、921122857912二手房单价25932703270830713346特点商品房空722万平方米，规模达历史最高空置商品房563万平方米，以住宅为主，达254万平方米存量房交易登记面积占房屋交易登记总面积442007年1-10月广州中心六区新建商品住宅均价（元/平方米）月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月均价8074