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时间:2017-11-08
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1、中国房地产发展状况与发展趋势预测分析 房地产业在国民经济中的作用和影响越来越大 房地产业是我国国民经济的重要组成部分,一方面它受到国民经济发展水平的制约,另一方面,又由于其基础性、先导性产业的地位及其特点,房地产业的发展又必然对经济增长发挥巨大的促进作用。 一、房地产业对经济增长的作用不断增大 从生产方面看,房地产业创造的增加值在GDP中的比重逐步提高,房地产业对经济增长的作用不断增大。1953—1978年,我国GDP年均增长6.1%,其中房地产业年均增长5%,对经济增长的贡献率为1.83%。1978—2005年,我国房地产业增加值占GD
2、P的比重平均为4.1%,比改革开放前提高了2.1个百分点,期间我国GDP年均增长9.6%,房地产业年均增长11.4%,对经济增长的贡献率为2.39%。 二、房地产业的产业关联影响面广泛 从产业特性看,房地产业的产业链长,波及面广,国民经济中绝大部分产业都与房地产业有关联关系,在投入产出表的40个部门中,有38个部门与房地产业存在后向直接关联或前向直接关联关系,但不同产业与房地产业的关联度有所不同,房地产业对金融保险业、商业、建筑业、非金属矿物制品业、化学工业、社会服务业等产业的关联影响比较突出。 从房地产业的直接带动系数看,总的带动系数为
3、0.5435,其中带动系数高于平均水平的产业有金融保险业、商业、社会服务业、非金属矿物制品业、建筑业等7个行业。从房地产业的完全带动系数看,总的带动系数为1.4161,其中带动系数高于平均水平的产业有金融保险业、商业、建筑业、非金属矿物制品业、化学工业、社会服务业等16个行业。 三、房地产业对居民消费的双重影响 房地产投资可以带动住房消费、建材消费和耐用消费品的消费,以及建筑工人特别是农民工的日常消费,但也会挤占居民其他消费支出。 1.投资房地产会带动住房消费、建材和耐用消费品消费以及建筑工人特别是农民工的日常消费。房地产投资与住房消费关系
4、为每100元的房地产投资约可拉动30元的住房消费,对建筑装饰用品消费的拉动作用大约为购房支出的1/10,对建筑工人特别是农民工的日常消费的带动作用为100元投资可增加消费40元左右。 2.投资房地产会挤占部分居民其他消费支出。根据我国居民约0.7的边际消费倾向,每期还款金额都将挤占70%的相应消费支出。粗略估算,每年还贷金额约占当年房地产开发投资的8%,则相应挤占居民消赞约占房地产投资的5.6%。10 3.房地产业是财政收入的重要来源。房地产业是中央与地方政府财政收入的重要来源:第一,通过出让土地使用权,政府能获得大量的财政收入。上海、北京、
5、深圳等发达地区的土地收益占每年财政收入的比重高达25%左右,部分地区甚至超过50%,成为名符其实的“第二财政”。第二,房地产业税收是地方政府税收收入的重要来源。2004年,我国房地产业税收收入为1369.88亿元,占当年各项税收的5.44%。第三,房地产业能带动众多关联产业的发展,间接创造大量的财政收入。 4.房地产业对就业的影响。根据2004年经济普查统计,全国经营房地产的法人单位就业人数为396.3万人,全国房地产的个体经营户就业人数为 91020人。同时,通过产业关联的影响,房地产业的发展对其他产业的就业增长也有重要影响。 结构变化:个
6、人已成商品住宅购买主体 一、房地产投资完成额中住宅投资持续快速增长,占比不断提高 住宅投资是我国房地产开发投资的主体。从房地产投资完成额的增长态势看,1997年以后房地产开发投资的持续快速增长主要是由住宅投资的快速增长拉动钓。1998-2005年期间住宅投资年度增长率均在 21%以上、年均增速高达27.53%。与住宅投资的持续快速增长相对应,1995-2005年期间住宅投资在房地产开发投资中所占比重呈不断上升趋势,从1995年的55.78%提高到2005年的68.33%。 二、房地产投资资金主要来自国内贷款、自筹资金和定金与预售款等其他资金
7、 国内贷款在房地产开发投资资金来源中所占比重比较稳定,1995—2003年期间介于19.09—23.87%之间,2003年以后有较大幅度下降,2004年降为 18.4%,2005年进一步下降到18.11%。自筹资金所占比重在1995年以后有较大幅度提高,从1996年的 21.1%提高到2005年的33.24%。定金及预售款等其他资金占房地产投资资金来源的比重最高、且呈上升趋势,1997年占比只有38.11%,2001年提高到47.69%,2004年进一步提高到49.87%,2005年回调到47.38%。此外,利用外资在1997年以前曾是房地产投
8、资的重要资金来源,1995-1997年期间利用外资在房地产投资资金来源所占比重曾高达11.7%,但 1997年以后占比持续下降,2000
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