房地产培训——城市土地开发贷款

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1、城市土地开发贷款管理办法湖南省分行房地产信贷部二○一○年十一月0培训框架城市土地开发贷款概念、种类客户准入条件和标准调查评估内容和要求其他若干规定1第一部分概念、种类和基本情况2城市土地开发贷款的概念概念：城市土地开发贷款是指农业银行向政府授权或委托、合法的城市土地开发主体发放的，用于对城市规划区内的城市国有土地、农村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿及相应市政配套设施建设的贷款。（生地——熟地）原则：“安全性、流动性和效益性”，“对应地块、封闭管理”适用范围：县级及以上政府所在地城市规划区内的土地开发贷款3城市土地

2、开发贷款的种类按贷款对象划分政府土地储备贷款园区土地开发贷款企业土地一级开发贷款按贷款管理方式划分项目贷款周转贷款4城市土地开发贷款的种类政府土地储备贷款指农业银行向政府土地储备机构发放的，用于所在城市规划区内规划用途为住宅、商业、旅游及综合等经营性用地的依法收购（或征用）、前期开发的贷款。其中：政府土地储备机构是指由市、县及以上人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。例：**市土地储备中心5城市土地开发贷款的种类园区土地开发贷款指农业银行向园区土地开发企业

3、（机构）发放的，用于园区内规划用途为工业、综合等用地的依法收购（或征用）、整理及配套基础设施开发的贷款。其中：园区土地开发企业（机构）是指受县级及以上人民政府（园区管委会）授权或委托，由园区管委会或由其下属国有企事业法人作为主办单位出资设立，在园区内从事土地开发的企事业法人。6城市土地开发贷款的种类企业土地一级开发贷款指农业银行向土地一级开发企业发放的，用于所在城市规划区内规划用途为住宅、商业、旅游及综合等经营性用地依法开发的贷款。其中：土地一级开发企业是指受县级及以上人民政府（政府土地储备机构）授权或委托、在城市规划区内

4、特定区域从事土地一级开发的企业法人。7城市土地开发贷款的种类项目贷款项目贷款是指向城市土地开发主体发放的，用于项目土地的收购（或征用）、前期开发、平整和配套基础设施建设的贷款。适用范围：符合中国农业银行准入标准的政府土地储备机构、园区土地开发企业（机构）和土地一级开发企业。8城市土地开发贷款的种类周转贷款周转贷款是指向政府土地储备机构发放的，用于满足借款人临时性的资金需求，借款人可按照指定用途，随时用款、随时还款的贷款。贷款额度：授信额度的30％以内。重点城市行（省分行营业部）：授信额度的40％以内。适用范围：前一年度GD

5、P超1000亿元的地级及以上城市本级政府土地储备机构；前一年度GDP超300亿元的县级市（县、市辖区）本级政府土地储备机构。国家级园区土地开发企业和部分省级园区土地开发企业。9城市土地开发贷款的种类优势：项目条件尚未成熟，但因同业竞争，在符合监管要求下可以以周转贷款形势进入；期限要求2年以内。监管要求:根据《土地储备管理办法》规定同级政府同意收储地块的批复财政部门同意贷款批准文件项目实施方案等书面材料注意事项：区分政府土地储备周转贷款与流动资金贷款。区分土地储备周转贷款与“项目周转贷款”概念。10土地储备周转贷款与流动资金

6、贷款的区别政府土地储备周转贷款不同于流动资金贷款，不得循环使用，要有明确的用途（用于指定地块）、明确的还款来源和明确的还款计划。流动资金贷款不得用于城市土地开发贷款。当前有部分经营行发放的流动资金用于城市土地开发贷款，不符合管理要求。11土地储备周转贷款与项目周转贷款的区别12第二部分客户准入条件和标准13调查评估和准入制度依据及标准1、《中国农业银行城市土地开发贷款管理办法》（农银办发〔2008〕1243号）2、《关于印发土地开发贷款和保障性住房开发贷款客户分类标准和客户分类名单的通知》（农银办发〔2010〕6号)3、《

7、关于印发《中国农业银行房地产行业信贷政策》的通知》（农银发〔2010〕78号）4、《中国农业银行2010年信贷政策指引》（农银发〔2010〕31号）5、《中国农业银行土地开发项目评估要点》（农银发〔2003〕100号）6、《中国农业银行固定资产贷款项目调查评估管理暂行办法》（农银办发〔2008〕439号）7、《中国农业银行关于加快重点城市行改革发展的若干意见》（农银发〔2010〕42号）注：上述制度依据未包括“三农”业务相关文件规定。14调查评估法律依据1、《中华人民共和国土地管理法》(1986年6月25日起施行，2004

8、年修正)2、《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月1日起施行）3、《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日起施行，2007年修正）4、国土资源部、财政部、中国人民银行联合下发的《土地储备管理办法》（2007年11月19日起施行）15客户准入条件和标准政府土地储备贷款：上年度所辖区域G