注册物业管理师实务案例题

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1、《物业管理实务》案例第二章物业管理招标投标【案例1】2009年3月初，北京市海淀区某住宅小区竣工并通过了竣工验收，房地产开发商甲采用公开招标方式选聘物业服务公司，在北京市国土资源和房屋管理局网站上发布免费招标公告。招标公告详细载明了招标人的名称、地址、联系人、联系方法以及获取招标文件的办法等事项。招标公告发出后，开发商甲到海淀区国土资源和房屋管理局进行了备案。物业服务公司乙得到招标公告并获取招标文件后，组织人员解读招标文件，获知提交投标文件截止日期为2009年3月20日，马上按照招标文件的要求积极准备投标书和相关资料。2009

2、年3月15日，开发商甲发出书面通知，对原招标文件作了部分修改，其原因是此住宅小区离商业区较近，为确保业主的安全，准备把区域内公共秩序维护委托给保安公司。为此，开发商甲把提交投标文件截止日期该为2009年3月25日。物业服务公司乙接到书面通知后，对投标文件中的物业服务费用进行了调整，于2009年3月22日将投标文件密封后送达指定地点。2009年3月30日，此项目进行开标，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标报价和投标文件的其他主要内容。物业服务公司乙中标，开发商甲于2009年4月5日向物业服务公司乙发出中标通知书。物业服务公

3、司乙接到中标通知书后，正赶上参加其它项目的竞标，管理人员和技术人员相对紧张，拖到6月初还没有与开发商甲签订前期物业服务合同，开发商甲宣布物业服务公司乙中标无效，投标保证金不予退还。请问：1．在此次招标活动中，房地产开发商甲有无过错，为什么？202．物业服务公司乙没有与开发商甲如期签订前期物业服务合同，是否可以被取消中标资格，此行为应当承担什么责任？答：1．在此次招标活动中，房地产开发商甲有过错，具体如下：⑴没有在公共媒介上发布招标公告。《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定，招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标

4、公告。⑵招标公告所载明的内容不全。除了招标人的名称、地址、联系人、联系方法以及获取招标文件的办法等事项外，还应当载明招标项目的基本情况。⑶备案的时间不对。前期物业服务招标的招标人应当在发布招标公告10日前，到所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案⑷要求提交投标文件的时间短。公开招标的物业服务项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。⑸没有及时

5、发出中标通知书。中标人确定后，招标人应当在3日内向中标人发出中标通知书，同时通知未中标人。答：2．物业服务公司乙没有与开发商甲如期签订前期物业服务合同，可以被取消中标资格。依据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的规定，中标人接到中标通知书30日内，无正当理由不与招标人签订物业服务合同的中标无效。招标人收取投标人投标保证金的，投标保证金不予退还。给招标人造成损失的，中标人应给予赔偿。第三章物业管理合同【案例2】刘先生购买了一套位于顶层的商品房，“入住时与物业公司签订的《前期物业管理服务合同20》和《业主公约》中都有明确的规定：

6、为维护小区整体形象和相邻住户的安全，业主不得私自封闭观景阳台，不得在窗户上加装防护栏。”入住后，刘先生未经物业公司同意，擅自封闭了观景阳台并加装了防护栏。物业公司发现后要求其拆除。刘先生认为：这是自己的房子，自己有权利处理，拒不拆除。物业公司决定：对刘先生罚款2000元。刘先生拒绝交纳。在不得已的情况下，物业公司采取了断水、断电、停止服务等系列“制裁措施”。双方矛盾十分尖锐，物业公司因此把刘先生告上了法庭。物业公司的诉讼请求是：刘先生拆除封闭阳台的材料及防护栏并交纳罚款；刘先生承担此案的诉讼费。请问：1.物业公司的各项诉讼请求

7、能否得到法院的支持?2.刘先生在此案中的不当之处?3.物业公司在操作中的错误所在?答：1.物业公司的诉讼请求：⑴物业公司诉刘先生拆除阳台及护栏的请求法院应予支持；⑵物业公司要求刘先生交纳罚款的请求无法律依据，应予以驳回；⑶此案的诉讼费应由双方分担。答：2.刘先生在此案中的不当之处是：刘先生致小区整体形象和相邻住户的安全于不顾，擅自封闭阳台和加装护栏，不仅侵犯了其他相关业主的利益，而且违反了《前期物业管理服务合同》和《业主公约》的约定，行为不当。答：3.物业公司在操作中的错误是：首先，作为物业公司不是行政管理部门也不是执法单位，

8、无权罚款；其次，物业公司应依照合同约定，采取协商或司法途径解决矛盾，无权采取停水、停电等方式处理纠纷。【案例3】远大房地产开发商开发的居住小区一期已经入住，当时的物业管理工作由远大房地产开发商的物业部完成。随着二期开发的继续和入住的临近，远大开发商找到B物业管理公司并与之签订