上海市老闵行地区商铺市场分析

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1、一、老闵行地区商铺市场分析：1、老闵行区域概况位于闵行区的南部，靠近黄浦江，和奉贤区的庄行镇隔江相望，原来是上海县西部的一个乡镇，1958年开始上海第一个卫星城规划，1981年，由上海市委、市府规划决定、国务院批准在老闵行开辟上海最早的国家级工业经济园区——闵行经济技术开发区，成为与虹桥开发区、漕河泾开发区并列的上海早期的三大国家级开发区，被喻为“沪西南明珠”。2、人口及收入状况老闵行地区现主要有江川路街道、碧江路街道、华坪路街道、昆阳路街道，机电工业基地、开发区、及周边的北桥、马桥、塘湾构成，人口约25万左右，大多（约70%以上）是卫星城开发初期

2、从市区迁移过来的，随着经济的发展，又吸引了外资企业的员工以及闵行经济技术开发区众多跨国公司的员工。由于历史原因，老闵行居民的总体素质相当不错，知识水平相对较高。由以下四点不难看出，老闵行居民的人均收入与市区居民相比不相上下：Ø老闵行原先的职工大多是从市区迁移过来并且作为第一个卫星城和国家重点发展的机电工业基地，市政府及相关部门相当重视，内部职工的收入状况良好。Ø闵行经济技术开发区内不少公司是全球著名的跨国企业，其员工收入和福利待遇自然不差。Ø老闵行居民的消费观念并不落伍，老闵行人特有的自豪感而引发的消费自信（第一个卫星城，并且区域内重点企业曾受到三

3、代领导人的重视）。Ø这里的居民与市区保持千丝万缕的联系，消费与市区的居民仍没有明显的差异，讲究质量与品味。3、老闵行地区商业的地位老闵行地区虽然是联系了闵行和徐汇、奉贤，是闵行对外联系的一个比较重要的枢纽，但是由于历史原因，早就定下了其卫星城的地位，另外在距离上离整个闵行的商业中心比较远，在整个闵行自成一体，在基本生活配套商业上受到闵行其他商圈的辐射比较小，本身商业对外辐射力也不强，相对来说比较独立，但是在大型商业上由于缺少上档次的商业中心，居民的一些上档次消费都主要依靠区域外的商业，相对和外界的联系比较大。4、区域发展前景1)在上海市总体规划中，

4、老闵行被列入上海市11个中心城区的最前沿，达40万人口（九镇一城属第二层次）。2)在新型的大上海格局之中，老闵行处于南北夹击的地理位置中，已经成为了新型的黄金走廊的重要结点和汇聚点，处于徐家汇→梅陇（南方商城）→莘庄（莘城）→老闵行→奉贤（南桥）上海市综合经济开发区、星火开发区→金山化工区（石化）的梯度开发层次中，而千代广场、东川路、安宁路、金平路的建设又有后开发优势，正在形成老闵行的最大住宅、商业集中的板块，势头强劲；例如浦东就是后开发优势的范本，梅陇、莘庄也是这样。徐家汇万体馆现在已形成上海的政治、经济、文化、体育中心，闵行直接受到徐家汇商圈的

5、辐射，承上启下的地理位置十分有利。莘闵轻轨线的建成，东川路、金平路相交处，又是轻轨中央广场站的站点段，老闵行城区实际上已经构成市区的延伸并实施了与市区的有效相连。3)闵行大学城的重新崛起。从80年代始至今，很多有识之士都认为闵行的地理位置是极佳的，都提议大学城在闵行选址，现在规划出了2万亩建造以交通大学为核心的大学城和大学高新园区。首期5000亩的大学城开发已全面启动。大学城的崛起和建成必将给周边带来兴旺、发达、繁荣。除交大和高新区外，上海工程技术大学也即将落户闵行。4)闵行悠久的历史文化、教育、人文素质优势的重新凸现。闵行作为上海的第一个卫星城镇

6、，又有著名的交通钮带沪闵路，以及闵行区得天独厚的资源，对周边地区的凝聚（北桥、马桥、塘湾、西渡、部分奉贤和松江）闵行的明天会更好1)行政区范围上的老闵行地区下一步计划开发的地块已非常稀少，老闵行将成为历史的老街，东川路将成为后起之秀而崛起，将成为亮丽的明星。2)莘闵轻轨线建成后的闵行，发展速度也是不可估量的，而且必定会是超值的。5、区域商业发展状况（1）区域商业现状由于历史原因，目前老闵行地区的整体发展要高于周边地区，但是商业的发展要远远落后于区域其他各个方面的发展，目前区域的商业中心为江川路，江川路也成为目前老闵行地区最繁华的地段，是区域的经济中

7、心，由于江川路的发展受到整体规划和现状的限制，目前老闵行地区的商业发展向着东川路和金平路发展，东川路金平路景观步行街将形成老闵行地区集休闲、购物、旅游为一体的新商业中心。（2）区域商业分布情况目前老闵行地区主要的商业主要分布在：江川路沿线、东川路沿线、交大校门附近、以及好又多周边，具体分布情况见下图。（3）区域现有商业类型目前区域的商业房产的类型重要有以下几种：大卖场：目前该区域的大卖场不多，只有位于南方商场的好又多超市和东川路上的欧尚，但是由于区域的消费能力及水平，以其的辐射范围基本可以满足区域消费者的消费需要。欧尚大卖场位于位于东川路、沪闵路路

8、口，靠近莘闵轻轨东川路站，将成为东川路金平路商业街的重要组成部分，营业面积20000平方米，是区域最大的卖场。目前欧尚大卖