秦皇岛游艇俱乐部项目策划报告

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1、“秦皇岛游艇俱乐部”项目策划书北京市投资咨询有限公司2008年5月8日第2页项目特点概述一、地理位置优越：位于秦皇岛市海港区文体路22号，东、南临海，交通便利，周边遍布旅游、度假、高档大型居住社区，未来升值潜力大。二、手续正常：土地出让金已交齐、交契税可领土地证；三、项目性质佳：为集度假村（别墅）、酒店式公寓、星级酒店及豪华游艇俱乐部等为一体中型综合性高端项目（占地6.958万平米，总建面14-23万平米，r=2.0-3.0）；四、地块无拆迁，可快速启动；五、项目操作方式：项目公司股权100%转让；六、经济效益可观：预计土地成本楼面价

2、元/平方米，总投资亿，总收入亿，利润总额亿，税后利润亿，税后利润率%；七、社会效益佳：可迅速提高接盘公司在当地的知名度。第3页目录一、项目概述1.项目区位2.项目地块规划3.项目背景二、项目合作方案1.合作方式2.转让价格3.付款安排附件：项目成本效益估算表区域市场调查三、测算分析1.项目定位2.成本分析3.效益分析四、初步结论及建议第4页项目区位及环境：本项目位于河北省秦皇岛市海港区文体路22号。东至渤海湾、南至海上运动场，西至文体路、北至海洋国际度假村。距市中心约4公里。项目周边有北辰度假村、海洋国际度假村、国际游艇俱乐部、新奥海

3、底世界、金梦海湾（77万平米）等旅游、度假、高尚商业居住社区。一、项目概述KeyWord:区位、环境主城区第5页KeyWord:周边交通、环境图金梦海湾（77万平米）本案第6页KeyWord:项目地块影像图湘江芙蓉南路披塘路主城区项目地块地处旅游度假观光区域，东、南临海，周边分布度假村及高档大型住宅区（金梦海湾，在建），是建设高尚度假、休闲、旅游类地产（酒店式公寓、度假村）的绝佳选地。第7页2、项目地块规划（规划设计条件通知书、秦规条〈2005〉010号）一、用地情况1.1用地位置：海港区文体路22号；1.2用地面积：69579.60

4、平方米（104.3亩）；二、用地性质2.1游乐设施用地（游艇俱乐部）及旅馆业用地（可建设项目为宾馆、酒店、度假村及酒店式公寓）；三、用地强度3.1容积率：∠2.0（土地方承诺可根据买家需要调至3.0）；3.2建筑密度：≤20%；3.3绿地率：≥45%；四、停车要求4.1宾馆、酒店、度假村、公寓：1.0车位/100M24.2游艇俱乐部：2车位/游艇泊位；五、整体布局要求：南部临海地块建游艇俱乐部、北部地块可建宾馆、酒店、度假村及酒店式公寓。第8页项目性质（类型）本项目为商品房二级开发项目。到现在为止，公司已取得秦皇岛市国有土地使用权出让

5、成交确认书（04-01号地块）、《秦皇岛市规划局规划设计条件通知书》秦规条[2005]070号、以及国有土地使用权出让合同，项目公司已经成立。目前，土地出让金已全部交齐（共计31937.22万元）交契税可领国有土地使用证。地块现状地块已达三通一平状态。项目权属及公司债权债务该项目归秦皇岛市北戴河圣安房地产开发有限公司所有，公司名下无其它项目，亦无其它债权债务。项目出让原因公司因资金等问题有意将本项目及项目公司一同转让。3.项目背景第9页二、项目合作方案合作方式合作方式：项目公司100%股权（包括本项目）现状转让；提供土地成熟度：该地块

6、无拆迁，市政配套、交通条件均较好；对土地方依赖程度：该项目公司股权清晰、无债权债务法律纠纷、地块本身无拆迁，转让完成后对土地方依赖性低。转让价格总价：万元（面议）；折合楼面地价：元/平方米。付款安排双方协商解决。第10页1、项目定位功能定位高档度假居住区及游艇俱乐部。销售人群：本地中高收入人群及京津等地高收入人群；售价定位*酒店式公寓均价元/平方米；度假村别墅均价元/平方米；商务酒店均价元/平方米；游艇俱乐部（自主经营）。三、测算分析第11页2、项目成本分析（详见附件1）成本明细金额（万元）说明土地成本含100%股权转让费、前期工程费

7、等全部费用，折合土地楼面价元/平方米。前期费用报建费含大市政配套费等政府收费建安工程费折合工程单方造价元/平方米小市政配套费房屋开发其它费房屋开发间接费含管理费、销售费用、财务费用及税金不可预见费项目总投资成本折合可售面积单方造价元/平方米第12页3.1销售总收入：万元；3.2土地增值税：万元；3.3利润总额：万元；3.3成本利润率：%；3.4税后利润（按25%）：万元；3.5税后利润率：%。3、项目基本经济效益分析第13页1、初步结论从初步资料分析，本项目性质为环渤海地区三线滨海城市中型高尚度假酒店公寓类二级开发项目。项目本身具有区

8、域位置优越、未来升值潜力可期、地价尚可（万元/亩）、手续齐备、可快速启动、经济效益较好等特点，基本判断可行。2、建议①建议实地考察核实、合作洽谈、研究确定。四、初步结论及建议第14页附件1、项目成本效益估算表附件2、区域