2008年广西防城港城南花园项目商业计划书.doc

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1、广西防城港市——南城花园项目商业计划书2008年广西防城港城南花园项目商业计划书目录1项目概述11.1项目区位及用地11.2项目宗地现状21.3项目周边的社区配套31.4项目周边环境42产业分析52.1国家宏观经济形势对房地产的影响52.2北部湾经济区建设对项目的影响52.3城市经济环境62.4重大项目对房地产行业的影响82.5城市规划对项目的影响93市场分析103.1区域市场成长状况103.2区域市场供应产品特征113.3目标客户定位114规划设计要点134.1初步规划设计思路134.2主要经济指标145项目开发计划与投资估算155.1开发周期安排155.2投资估算166营销策略

2、176.1预计市场份额176.2项目的市场定位176.3定价策略176.4销售策略176.5整合传播与措施187经营管理188项目财务与投资分析188.1销售收入188.2不确定性分析209风险应对219.1风险分析219.2风险防范对策2210撤出计划2224广西防城港市——南城花园项目商业计划书24广西防城港市——南城花园项目商业计划书为了控制中国经济过快增长，政府等各部门纷纷出台宏观调控政策，目的之一在于控制固定资产投资过热，这对直接带来银根紧缩、房地产拿地门槛提高。由此形势带来的总体投资资金成本提高、观望的消费预期不利影响下，寻找合适的投资机会、谨慎投资成为各房地产企业重要

3、考量。属北部湾经济区的防城港市临港工业大项目纷纷落地，2007年GDP增速达20%，同时城市化进程的快步发展，双向叠加给房地产带来了难得的契机。目前，全国不少城市的房地产业面临降温，而防城港市的房地产业却热火朝天、紧锣密鼓地进行着。此利好形势下，广西远通地产有限公司以位于防城市防城镇城南区，面积分别为A-112.71亩与B-247.17亩的两块土地进行项目融资，寻求合作，相信能吸引到投资者敏锐的眼光。1项目概述1.1项目区位及用地项目地块位于防城市防城镇城南新区与城南开发区，处于防城旧城区与防城市总体规划的新城中心的结合部。两地块呈“八”字型，面积分别为247.17亩与112.71

4、亩，位置如下图所示：24广西防城港市——南城花园项目商业计划书项目区位图1-1防城港市城市总体规划图及项目区位1.1项目宗地现状四至范围：两地块北向与防城旧城区隔江相望。北沿规划路，南北大道贯穿两地块之间，西临防城江，东面与南面临规划路。地势状况：项目宗地之一呈“L”形，地势起伏较大，场地标高于南北大道。地上物现状：空旷地，有少量地上构筑物。空中线路、地下管线、人防、构筑物等情况：A地块内有一条临时光缆穿过。地质情况：无不良工程地质条件。沿街、沿江面：沿街面540米，沿江面700米。24广西防城港市——南城花园项目商业计划书图1-2项目宗地图1.1项目周边的社区配套l周边1000米

5、范围内的社区配套配套设施分类名称教育设施城南小学医疗卫生设施防城一医院商业设施金融设施市场大西南批发交易市场交通设施文化设施体育设施地块周边基本社区配套比较少，不足以为项目提供服务，该项目在规划实施时应考虑布置相应数量的生活配套设施。综合分析，从该项目沿主干路网乘车10分钟内可方便到达以下二个中心，一是城市商业中心，二是规划的城市级行政中心，这些中心的设施能辐射为该项目服务。24广西防城港市——南城花园项目商业计划书1.1项目周边环境l道路情况A、B两个地块均临南北大道，南北大道作为防城区与城市新区相连的主干道，为项目提供了便利的交通，通过南北大道项目可与各城区实现快速便捷的交通。

6、l市政管线配套情况总体上讲，区域具备基本的市政配套条件，具体分析如下：给水：南北大道有输水管，可从中引出配水管为该项目提供水源。排水：南北大道有排水管道，项目内雨、污水可排入城市排水管网。电力：南北大道已有电力管线，需增设变压设备，便可接入项目。通讯：为城南电信局服务范围。已有南北大道已铺设通讯光缆。图1-3项目周边状况图24广西防城港市——南城花园项目商业计划书1产业分析1.1国家宏观经济形势对房地产的影响2007年总体经济运行平稳，但同时出现了物价上涨经济增长过快，投资过热，资金流动过剩的现象。针对这一系列现象，国家在土地控制和金融控制方面制定了一系列强有力的宏观调控措施，这些

7、举措在稳定经济发展的同时给房地产开发带来了较为深远的影响。土地方面：国务院发布了《关于加强土地调控有关问题的通知》等一系列强有力的土地调控政策，有关部门也相继出台相关具体措施。对土地出让、开发、建设等过程进行严格审查和控制，改变了以往开发商宽松的拿地环境。金融方面：中国人民银行采用金融手段，多次上调利率，上调贷款基准利率和商业银行存款准备金率。同时，加强窗口指导，引导商业银行贷款，完善人民币汇率机制，不断完善外汇管理制度，加强资本市场基础制度建设。规范资本市场对房地产