2010年南京房地产市场调研报告

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1、第一部分宏观背景篇一、南京城市发展概况（1）南京城市概况——省会，长三角重要政治、经济、金融、商贸和文化中心南京作为长三角经济大省江苏省的省会城市，正在向“五个中心”（长江国际航运物流中心、长三角先进制造业中心、江苏省现代服务业中心、中国重要的科教中心、东部城市绿化中心）稳步推进，中长期房地产市场发展空间非常广阔。南京市，别称金陵、简称宁，位于长江下游沿岸，是中华人民共和国、江苏省省会、副省级城市。也是“中国四大古都”之一，有“六朝古都”之称。目前南京共辖11个市辖区、2个县。全市面积6598k㎡，其中市区面积4844k㎡，建成区面积624.4

2、5k㎡。南京是国家历史文化名城，国家综合交通枢纽，国家重要创新基地，区域现代服务中心，长三角先进制造业基地，滨江生态宜居城市，长江三角洲承东启西的国家重要中心城市。39（2）南京人口情况截止2008年底，南京全市常住人口758.89万人，其中户籍人口624.46万人，占全市人口的82%，流动人口比例较小，仅为18%。在户籍人口中，市区户籍人口541.24万人，占87%，郊县人口较少，只占13%。江南八区在绕城公路以内的户籍人口260万人（居住范围为长江以南绕城公路合围的250平方公里的下关、鼓楼、建邺、白下、秦淮、玄武、栖霞、雨花台八区，超过南

3、京市户籍总人口的40%）。南京人口基数大，主城区人口密度高，未来十年新增人口多，为南京未来十年房地产发展提供了庞大的消费市场基础。39（3）南京交通情况——华东地区重要的铁路交通枢纽，市区轨道交通便捷，长三角第二个地铁轨道开通城市。目前南京共有一个国际机场（禄口国际机场）；4个火车站（南京站、南京西站、南京南站（在建）、南京北站）；有宁沪、宁连、宁通、宁合、宁马、宁高、宁靖盐、宁淮、宁蚌、宁常、宁杭等多条高等级公路呈放射状通往本省及周边省市；南京港是全国第一大内河港口、长江沿岸仅次于上海外高桥和苏州港的第三大集装箱港。目前城区有南京地铁一号线于

4、2005年9月3日试运行，二号线业已动工，将于2010年通车。根据最新规划，到2050年南京市的轨道交通线网将由10条地铁线、4条轻轨线构成共计655公里的网络。南京水陆空立体交通网络发达，城市化轨道交通方兴未艾，是长三角主要的交通中心城市。城市轨道交通为南京城市发展提供了良好的交通条件，对未来十年房地产市场的发展也有着较大的正面影响。39二、南京经济发展概况（1）南京GDP平稳增长近年来GDP一直保持10%以上增长，经济发展形势较好。2009年江苏省以33478.76亿元GDP排名全国第三，南京市以4170亿元排名江苏省第三位，为房地产市场发

5、展提供了较好的经济基础。（2）南京财政收入稳步提高07年之前，南京市财政收入稳步上升，但增幅逐渐放缓。08年和09年在全球金融危机背景下大幅度增长，为南京社会民生发展提供了有力的保障，为未来房地产市场提供了良好的社会发展环境。39（3）南京房地产投资平稳发展近年来南京固定资产投资保持在15%以上的增幅，其中房地产投资占20-30%，城市建设力度比较大，城市扩展速度比较快，正是房地产市场发展的高峰期。（4）产业结构进一步优化，第三产业发达，城市发展后劲较足。近年来南京三大产业均保持较快的增长形势，第一产业比例保持在3%左右，第二、第三产业均保持在

6、48%以上，是典型的工业化城市。最近几年第三产业的发展速度已经超过第二产业，经济结构正在不断优化，第三产业的发展形势越来越好，后劲较足。这对房地产市场发展而言也是有着积极的影响。（5）南京人均收支水平稳步增长39近年来南京城市居民收入净额不断增加，在2008-2009年全国排名21位。但增幅在逐渐放缓，收入增幅预期逐步减少可能会影响消费信心。（6）南京社会消费水平09年大幅增长近年来南京城市居民消费支出不断增加，2008年受全球金融危机影响增幅急剧下滑，2009年经济回暖消费支出又急剧上升，为近年之最。说明南京市民的消费意识越来越强。三、南京未

7、来发展规划39（1）南京城市整体发展规划（2020年）“1个中心城——3个新城——8个新市镇”中心城由主城、东山副城、仙林副城、江北副城组成。新城由龙潭、汤山、禄口、板桥、滨江、桥林、永阳、淳溪组成。新市镇共34个（略）南京2020年新城市发展规划充分显示出主城区已经基本开发完成，未来10年将以副城和新城为发展重心。（2）南京中心城区发展规划（2020年）39中心城由主城、东山副城、仙林副城、江北副城组成。到2020年人口692万，建设用地693平方千米，其中居住用地204.7万平方千米。南京中心城区由过去的主城区为主扩展到以主城区+副城区为主

8、，可见南京城市发展即将快速扩张。（3）南京主城区发展规划（2010年）到2020年人口380万，建设用地249.5平方千米。重点发展商务、金融、信息等