房地产开发企业财务风险及其防范.doc

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1、房地产开发企业财务风险及其防范　　摘要：房地产开发企业在我国尚属一个新兴行业，具有很大的发展潜力，是一个发展潜力较大的行业。由于房地产开发投资周期长、投资额巨大，所以，房地产开发企业一般需要通过财务杠杆来融资用于项目开发，而运用财务杠杆就有可能带来风险。因此，在进行房地产开发投资决策前一定要在考虑自有资金和可能筹集到的资金总量的基础上，选择适合自己企业投资能力的项目，以稳健的发展代替快速扩张,尽可能减少企业财务风险。　　关键词：房地产开发；企业；财务风险；风险防范　　　　由于受到不断紧缩的金融信贷政策影

2、响，资本市场严把融资门槛，当前房地产开发企业资金缺口需求明显。　　进入2008年以来，房地产业内就没有太平过，从王石的“拐点论”，到潘石屹的“百日剧变论”，从楼盘降价促销，到企业纷纷转让项目，再到各上市公司经营现金流多为负值，对房地产开发企业资金链的问题争论不休，可以肯定的是，资金紧张的迹象不言而喻，这也从一方面凸显房地产开发企业财务风险的隐患。　　　　一、房地产开发企业财务风险内涵　　　　在新会计准则中，对财务风险的定义是：财务风险是指在企业的各项财务活动中，因企业内外部环境及各种难以预计或无法控制的

3、因素影响，在一定时期内，企业的实际财务结果与预期财务结果发生偏离，从而蒙受损失的可能性。而具体到房地产开发企业，主要是指房地产开发企业由于财务状况恶化而致使企业的房地产投资，以及其报酬无法全部收回的可能。因此，财务风险是房地产开发企业非系统性风险之一。　　房地产开发企业在我国尚属一个新兴行业，具有很大的发展潜力，是一个有发展前景的行业。但由于房地产开发投资周期长、投资额巨大，所以，房地产开发企业一般需要通过财务杠杆来融资用于项目开发，而运用财务杠杆就有可能带来风险。表现在使用财务杠杆，使得资金得以循环使

4、用，前期收益对于后续开发将产生决定性影响。因此，一旦未来房地产市场销售价格、开发建设成本或者市场吸纳能力发生变化，都会对房地产开发企业的预期收益产生巨大的影响，有可能产生由于实际收益未能达到预期收益，出现无法到期偿还债务或者影响到后续开发的资金链等等。　　　　二、当前房地产开发企业财务风险的市场表现　　　　在全国房地产业快速发展的同时，房地产行业的风险也逐渐显现出来，引起专家学者的关注。由于受到不断紧缩的金融信贷政策，资本市场严把融资门槛，笔者认为，当前房地产开发企业资金缺口需求明显，财务风险凸显，具体

5、有如下四个方面：　　1.转让土地项目现象日益突出5　　2008年下半年以来，房地产开发企业间土地项目转让的态势比较明显，凸显企业资金紧张，对未来市场信心不足。如上海外高桥发布公告，公开挂牌转让其运作多年的“森兰·外高桥”项目中的南部国际社区的A1-1、A1-2地块，疑为资金紧张而“割肉”；在重庆，2008年4月份重庆市联合产权交易网重点项目一栏中，各区县挂牌转让项目17个，其中房地产项目就有13个；同时，据中国土地一级开发网信息显示，2008年5月份的前21天，转让开发项目的信息达到45条，项目来自北京

6、、广东、山西等城市，项目类型种类较多，有别墅、也有住宅、商业项目，这么多省份不同程度地出现了众多中小房企转让土地项目的现象。这一迹象表明当前中小企业的资金已十分紧张，财务隐藏着较大的风险隐患。　　2.土地市场流拍、退地现象增多　　另外一个值得注意的迹象就是2008年以来，以北京为例，北京朝阳区南河滩东路3号地块和曾经流拍的来广营清河营住宅及配套，商业金融一号地项目用地在北京市国土局开标，但分别仅有3家企业竞标。原计划同时开标的配建廉租房的广渠道路15号商品房项目用地，由于投标开发商未到，法定的3家而流标

7、。　　导致土地拍卖流标、流拍的原因，资金紧张仍然是主要原因。目前开发商的资金自有率普遍只有25%左右，约75%的资金都是靠银行贷款等方式融资和买房者支付购房款获得的，而当前的金融调控政策要求开发商自有资金达到35%才能申请项目贷款。很多开发商的钱只够买地，在后续建设资金没有保障的情况下，开发商不敢轻易拿地。　　3.降价促销，回笼资金　　随着楼市观望气氛的进一步深化，市场上降价促销的现象开始显现，很多开发企业通过降价促销的方式，加快销售进度，以期达到快速回笼资金以缓解资金压力。在北京某楼盘甚至打出7.5折

8、优惠的促销；在深圳有的楼盘打出买房送装修或送汽车的优惠。笔者走访了秦皇岛市正在热销的楼盘“恒大玉龙湾”，它们采取的优惠政策是，只要业主购房，在房屋交付使用前若房屋降价就退差价，以此来吸引购房者。从国家发改委发布的最新统计数据显示，2008年9月份，秦皇岛市房屋销售价格同比上涨3.8%，环比下降0.1%。9月份涨幅又创新低。同时，受二手房价格波动，环比出现近一年来首次下降。2008年以来，全国各地的房地产市场都经历了一段较长时间的观望，这导致