商品房预售交易之法律性质再探讨

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1、商品房预售交易之法律性质再探讨房地产交易不仅已成为我国国民经济中一新的增长点，且其增长势头十分强劲。不论是开发商还是购房敉人，都从房地产交易中得到了很大的实惠ぁ：开发商从中获取了巨大的经济利益之回咛报，购房人因此圆了多年的购房之梦，可靴谓“双赢”。但是，房地产之交易，尤其坭是商品房预售，也伴随着巨大的风险：如搪开发商之财力，房屋所有权何时取得，房∵屋建成后之瑕疵问题等等，也衍生了诸多鬯纠纷。为规范房地产市场，国家颁布了许傻多规定，如《城市房地产管理法》、《商默品房销售管理办法》、《城市商品房预售㈡管理办法》。为审理房地产交易中产生的苊纠纷案件，最高人民法院于XX年4月

2、2吖8日作出了《关于审理商品房买卖合同纠檐纷案件运用法律若干问题的解释》。这些法律、司法解释和行政规章的出台，为我囱们处理房地产交易纠纷案件，提供了较为兖充分的法律依据；对于保护开发商、购房殂人的合法权益，规范房地产交易市场有着碘重要的意义。同时，我们还应看到，尽管有着上述若干法律依据，但在商品房预售痿交易中对于交易当事人，尤其是购房人的沆合法权益之保护，仍显不足。问题何在？弈是否出在房地产交易制度的设计上？若如夹此，则其制度如何建构？如回答这些问题，或许有必要对商品房预售交易之法律性质进行再探讨，再认识。商品房预售交聒易之风险18/18传统的商品房交易是采取

3、“先瞪建后售”的方式进行的，也就是说开发商缚先取得土地的使用权，再于其上兴建房屋ㄧ，房屋建成后再行出售。此种方式虽在交炻易上，尤其是对购房人来说十分安全，但汩是由于我国长期实行计划经济，在房屋的摄需求上“欠帐”太多，加之人们生活水平尘及购买力的提高，房屋的供求关系的矛盾纵更加突出。而房屋兴建不仅耗时长，耗费孛高，开发商往往需要大量的资金才可维持⒚。在这种情况下，传统之“先建后售”方艋式便无法满足房屋供需双方之需求。于是｝，“先售后建”或者“边建边售”之交易ぅ形式应运而生，即所谓房屋预售。房屋舡预售，是指当事人约定，一方以分期付款载方式支付价金，他方于一定时期内将房屋莒

4、建筑完成，并转移所有权于他方之购房形盹式。另外，从购房人之角度进行观察，预瞿售房的需求者除了用于自住者外，也有基歪于保值、投资、投机等因素加于其中的购叩买者。投资型购买者以少许资金向开发商订购预售中之房屋，在房屋兴建完成前便吏可能因投资获利而转卖。从开发商方面言⑿之，开发商以购房人之资金兴建房屋，甚市至其也可以向银行贷款以融资、以他人的抛资金来赚取利润。至此，房屋预售制度已濞成为一种类似买空卖空之“期货交易”形买式。正因为房屋预售制度有着诸多益处套，所以，这种交易形式目前在我国成为较瑾18/18为盛行之房屋交易方式。但与此同时也衍生了无数的纠纷。据国家“消协”统计

5、，鹉目前在我国因预售房的质量、面积、交付衫日期以及因变更设计、变更房屋周围环境椽所引起的投诉，其数量名列前茅，已成为臻人们关注的热点之一。而预售房交易的纠拇纷，起因于商品房预售制度本身的居多。嘏归纳起来，大致有以下几点：1、多重弧复杂之法律关系。商品房预售交易不仅涉ㄙ及开发商与购房人间的“买卖”关系，还璐涉及①开发商与施工人间的基建工程承包㈠关系，承包人如转包还涉及承包人与次承破包人间的关系；②开发商可能就房屋预售庾而委托广告商作销售广告；③开发商也可能向银行或其他债权人借贷资金以支付本簟身营业之费用；④购房人也可能在房屋建谬造期间转与他人等等。在这诸多之法律关晡系

6、间，任何一法律关系发生债务不履行或鲴者违约，均可能影响开发商与购房人之间谩交易合同的履行，而发生不同之法律关系。2、购房人欠缺担保。合同法上的合态同关系以双务合同为原则，且双方当事人犴的主给付义务原则上有对价关系，也就是坊说自己给付之目的，在于取得相对人之给付；在对方未为给付前，自己也可以拒绝给付，这就是合同法第66条规定之同时噬履行抗辩权。就一般之房屋买卖，即“现恸房”买卖中，买受人在出卖人未交付标的昔物或者未转移标的物所有权前，原则上得戋依合同法第161条、第66条之规定，岂拒绝买卖价金之支付。而在商品房预售交胞18/18易合同中，开发商通常仅负担在一定期限

7、戊内完成房屋建造且交付与购房人的义务，希而购房人则须在合同订立之后交房前给付诞开发商一笔为数不少的价款，在开发商交谲房前购房人并无依合同法第161条和第褶66条主张拒绝自己价款给付义务之可能坠性。由此可见，较诸一般的买卖，商品房预售交易制度中对购房人权益之保护显有卸不足。此外，商品房预售交易也不同于ｃ合同法第167条规定的分期付款买卖和罱第134条规定的所有权保留买卖。按照含分期付款买卖和所有权保留买卖，出卖人与买受人约定，在出卖人将标的物交付于买受人后，买受人得分期支付价款。此种朝类型多见诸汽车等金额较大的买卖合同。ｇ在此两种买卖交易中，买受